來源：中國基金報

從盤活到增效

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公募REITs為資本市場引來“活水”

中國基金報記者李樹超王思文

在中國經濟發展新格局中，公募REITs正從金融創新工具逐步成長為推動基礎設施建設與經濟高質量發展的重要力量。

近日，國家發展改革委表示，已累計向證監會推薦上百個REITs項目，覆蓋十大行業，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

業內人士表示，公募REITs在盤活資產、優化財務、提升運營效率等方面作用顯著。行業期待更多資產類型擴容、長期資金入市、市場流通性進一步提升，推動REITs市場高質量發展。

盤活資產、優化結構、提升效率

為現代化基礎設施體系注入活力

公募REITs的戰略作用，在于盤活海量存量資產，打通投融資循環的“任督二脈”，為新增萬億元投資提供可持續路徑。

財通資管投資經理付磊對記者表示，長期以來，基礎設施項目因投資規模大、資金回收周期長、退出渠道有限，社會資本參與的積極性不高。而市場是資源配置的最有效手段之一，公募REITs二級市場的發展完善為一級市場提供了定價基準，有利于吸引包括民營企業在內的各方社會資本挖掘潛在的基礎設施建設需求，從而起到引導資源有效配置的效果。

中航基金不動產投資部指出，基礎設施證券投資基金構建了“投資-運營-退出-再投資”的良性循環，回收資金可用于新建或改擴建項目，引導資本流向國家重大戰略領域，為實現“十五五”規劃強基增效戰略目標創造良好的投融資基礎。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億補充道，這種“盤活存量-回收資金-再投資”的模式，有效降低了杠桿率，為萬億級新投資提供了可持續的路徑。

在優化財務結構與推動普惠金融方面，公募REITs同樣發揮著不可替代的作用。

中金基金相關負責人介紹，公募REITs能改善企業的資產負債表，有助于緩解原始權益人債務融資方面的壓力。

博時基金REITs業務營運總監劉玄表示，REITs不僅拓寬了社會資本投資渠道，更通過擴募提升了資產分散性，降低了集中性風險。REITs作為權益類工具，在有效盤活存量資產、拓寬社會資本投資渠道、增強資本市場服務實體經濟質效方面發揮著重要作用。

紅土創新基金也提到，政策層面積極支持民間投資項目發行REITs，簡化擴募申報流程、支持跨區域整合資產，引導公募基礎設施REITs市場健康發展并快速擴容，各方參與積極性顯著提升。

更關鍵的是，公募REITs以市場化機制倒逼基礎設施提升運營效率，要求管理方從“重建設”轉向“重運營”，為高質量發展注入內生動力。

付磊表示，公募REITs需要進行嚴格的信息披露，經營質量需要受市場廣大投資人檢驗，通過公募REITs可以促進運營機構提升運營效率。

中金基金相關負責人進一步分析，公募REITs通過價格發現與治理優化，推動基礎設施運營效率的提升。二級市場持續交易形成公開透明的“資產價格錨”，會促進基礎設施項目提升現金流、降低運維成本。而擴募可以打造專業化運營平臺，實現規模效應和數字化升級。更重要的是可以促使更多的原始權益人形成“以終為始”投資經營思路，按照REITs所需標準投資建設、收購資產。

萬億強調，這種“價值與資產運營效益掛鉤”的機制，可驅動基礎設施領域向精細化、專業化轉型，倒逼運營效率提升，推動高質量發展。

更多資產類型擴容、長期資金入市等值得期待

業內人士表示，未來公募REITs市場將進一步擴容，流通性提升值得期待。

紅土創新基金認為，“十五五”期間，金融強國建設的目標以及促進地方打通新舊動能轉化需求強烈，公募REITs作為資本市場盤活存量資產的有效金融工具，可進一步擴容底層資產，更好地融入發展大局，助力金融強國建設。

劉玄表示，從海外市場發展經驗來看，隨著REITs常態化發行和多層次市場建設的推進，資產類型將更為豐富，經營穩定可控、分紅收益預期穩定、運營韌性較強的資產更易受到投資者青睞。

在長期資金方面，付磊表示，財政部發布的《全國社會保障基金境內投資管理辦法(征求意見稿)》，將公募REITs納入投資范圍。公募REITs的風險收益特征適合長期配置，期待后續以社保資金、養老金、企業年金為代表的長期資金可以入市。

另外，付磊認為，目前公募REITs的投資人結構以保險資金等機構配置型資金為主，日常交易換手率較低，后續可進一步考慮擴大投資人群體，適當擴大偏交易型投資人占比，提升市場流動性。

此外，中金基金相關負責人建議，一是逐步放開投資機構(包括Pre-REITs基金)作為擴募或首發環節的原始權益人，將“資產收購、孵化、運營及增值”推動資產注入REITs。二是優化擴募審核程序，特別是對原始權益人、資產類型等均未變化的擴募項目，在相關條件達到首發資產標準的情況下，簡化審核程序，提升擴募效率，降低擴募戰線長導致的不確定性。三是建議繼續與財稅部門保持積極溝通，出臺或明確相關支持政策，如適度擴大REITs試點稅收政策在前端資產重組環節的使用范圍等。

隨著公募REITs常態化發行的推進，未來，公募REITs市場擴容擴募擴生態的步伐將逐步加速，市場規模有望進一步擴大，投資人群體將越發多元，帶動市場流動性進一步提升。

萬億認為，預計未來2年，中國公募REITs的發行數量、規模將穩定增長，多層次REITs市場將逐步建立。隨著行業類別提升、投資者逐漸豐富、新發和擴募逐步常態化，以及二級市場價格漲幅進一步擴大，公募REITs將成為重要的投資工具，吸引越來越多的投資者關注。

劉玄表示，長期而言，完善REITs市場基礎制度，加快多層次REITs市場建設，優化國資國土、稅收、會計處理等配套政策，將為REITs市場擴面提質提供長期動力。

公募REITs“硬價值”凸顯

中國基金報記者方麗

市場震蕩調整之下，部分公募REITs現金流逐步恢復、估值獲得一定修復空間，配置價值持續凸顯。受訪機構表示，投資者需關注底層資產質量與長期分紅邏輯，結合自身風險偏好合理布局。

部分公募REITs已具較高配置價值

多家機構表示，目前部分公募REITs已具備配置價值。

“從宏觀流動性、政策端、資產端和資金端等角度觀察，目前部分公募REITs已然具備較高配置價值，投資人可根據自身的投資目標做好分散配置與再平衡。”財通資管投資經理付磊表示。

紅土創新基金指出，從當前點位來看，REITs產品具備長期配置價值：一方面，現金流的逐步恢復為公募REITs提供了堅實支撐，底層資產的盈利能力正在改善，未來分紅能力有望提升，為新投資者帶來獲取穩定現金流回報的機會；另一方面，當前價格相對其內在價值可能存在一定低估，具有估值向上修復的潛力，投資者有望在分享資產增值收益的同時，獲得長期穩定的分紅回報。

“在基本面未有明顯變化條件下，對于已經持有優質基礎設施REITs資產的投資者，我們建議長期持有。在當前點位，隨著部分基礎設施REITs二級市場價格回落，凈現金流分派率已有較大幅度的提升，可擇機配置。”紅土創新基金表示。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億表示，當前點位是具備長期配置價值的。市場經歷回調，部分項目在估值泡沫被擠出后出現了明顯反彈，當前估值或處于相對均衡的水平，部分項目具備短期交易價值。但需要結合項目基本面、所處行業、投資者結構、市場風險偏好等因素綜合考慮。部分項目具備3～5年的較高分紅回報與估值修復潛力，值得長期持有，建議保持積極關注。

博時基金REITs業務營運總監劉玄介紹，公募REITs價值回歸要落實在宏觀經濟的恢復預期以及基礎設施資產現金流的穩定性和可預測性上。由于底層基礎設施資產屬性存在差異，對于不同資產類型、不同行業的公募REITs關注要點也不盡相同，但主要的投資邏輯基本相同，包括但不限于資產基本面經營的穩定性、行業發展的可持續性、區域市場的競爭性、資產估值的合理性、可供分配預測的可實現性，以及基金分紅、信息披露、投資人溝通等狀況。

看重資產內在價值

當前，行業分化依然明顯，機構建議投資者結合自身需求，重點關注穩健防御型、政策支持型及運營改善型三類REITs資產。

紅土創新基金表示，在市場震蕩、行業分化的背景下，投資者關注公募基礎設施REITs資產，應結合宏觀經濟環境、政策導向、行業基本面及資產特性，重點關注三個方向：與民生需求高度相關、現金流穩定的基礎設施REITs，受益于政策大力支持和長期發展規劃的新基建REITs，運營效率持續改善、現金流逐步恢復、估值具備修復空間、資產具備升級潛力的傳統基礎設施REITs。

萬億認為，當前時點，投資者或可重點關注兩類REITs資產：一是穩健防御型，追求確定現金流，如收費公路、清潔能源(風電/光伏)等經營權或保租房、數據中心以及關聯租戶占比較高的倉儲物流等產權型項目；另一類是周期成長型，可謹慎布局被錯殺的倉儲物流、產業園區或經營情況持續改善的消費基礎設施等資產。“綜上來看，核心思路是從‘博市場反彈’轉向‘重資產內在價值’，關鍵在于甄別具體項目的資產質量、估值合理性和運營方能力。”

“首先，互聯網數據中心(IDC)和質量較好的消費類資產將持續受到市場歡迎。提振消費是國家的長期目標，優秀的商管團隊會給資產帶來穩定增長的現金流回報，目前看這兩個賽道都在持續擴容，可重點關注。”先鋒瑞馳相關人士表示。

盈米東方金匠投顧團隊認為，在當前震蕩市場環境中，投資者可重點關注分紅穩定、杠桿低、資產負債表整合良好的REITs資產，比如消費基礎設施、保障性租賃房、市政環保等，這些板塊利率敏感度低、出租率穩定，具有類似債券的防御特性，即使在2025年4月關稅沖擊期間，這些REITs仍能逆勢上漲。此外，新型基礎設施，如數據中心REITs受益于數字化轉型及政策支持，也存在布局機會。

華安基金不動產投資管理部提醒，參與REITs投資，投資者應當結合自身的實際目標、收益風險偏好，選擇合適的行業板塊。對于追求穩健分紅收益的投資者而言，在當前環境下，具備防御屬性的行業板塊更值得關注，如保障性租賃住房、匹配民生剛需的消費基礎設施，以及一些政策屬性較強的經營收益權類項目；如果投資者在某些行業領域的投研能力較強，可以在市場化程度更高、彈性空間更大的項目上加大配置力度，追求更高的分紅收益以及可能的資本增值收益。

公募REITs市場情緒有望修復

中國基金報記者陸慧婧張玲

下半年以來，公募REITs二級市場持續震蕩下行。中證REITs全收益指數相比年中高點下跌超6%。同時，公募REITs打新收益也大幅下降，部分產品甚至出現破發。

多位業內人士表示，近期REITs市場調整是受到投資者止盈、分派率下降、資本市場風險偏好回升等多重因素影響。展望未來，在低利率和“資產荒”背景下，公募REITs回調后估值趨于合理，長期配置價值開始顯現。

自年中高點回調超6%

在上半年強勢上漲之后，下半年公募REITs市場開始震蕩回落。Wind數據顯示，截至11月14日，中證REITs全收益指數報收于1050.45點，相比今年6月23日1124.91點的高點下跌6.62%。

上半年漲幅居前的產業園、保租房類REITs產品拋壓較重。據Wind數據統計，截至11月14日，華泰南京建鄴REIT、易方達廣開產園REIT自6月23日高點回調幅度超過20%，此外，中金重慶兩江REIT、廣發成都高投產業園REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等23只產品自高點回調也超過10%。

對于公募REITs市場三季度以來的震蕩下挫，華安基金不動產投資管理部認為原因主要來自三個方面：第一，上半年累計了一定漲幅，一些投資者選擇“止盈”退出；第二，部分產品的二級分派率甚至不足3%，與債券類產品的利差收窄，配置吸引力下降；第三，A股強勢上漲，進一步導致部分資金從REITs流入股票市場。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億提到了REITs市場短期供需結構失衡的影響。“在市場供給端快速擴容時，增量資金未能同步跟進，加之部分投資者的短期博弈行為，產生了階段性的流動性壓力，放大了市場的下行幅度。”

不過，業內對REITs市場后繼走勢依然持樂觀預期。財通資管投資經理付磊認為，下半年公募REITs全收益指數的走勢屬于快速上漲后的回調休整。“公募REITs作為一種現金流資產，和低波紅利等資產具備一定相似性。而支撐紅利資產配置價值的核心邏輯并未發生逆轉，隨著四季度配置窗口期的臨近，公募REITs有望與紅利資產走勢形成共振修復。”付磊說。

市場情緒逐漸修復

近期，公募REITs打新收益出現下滑，有產品上市后跌破發行價。受訪機構和人士認為，在政策的持續推動下，后續公募REITs市場情緒有望修復，建議投資者積極把握機會。

中航基金不動產投資部表示，REITs打新收益下滑或破發，標志著市場正進入價值回歸的理性階段。

萬億認為，政策推動是市場情緒回暖的重要條件，而市場交投情緒或者走勢出現變化甚至徹底逆轉，關鍵仍在于宏觀經濟環境的持續恢復與底層資產經營情況的實質性改善。

萬億指出，一級市場上，投資者需從“無差別申購”轉向“精挑細選”，重點考察資產的區位質量、運營穩定性及發行估值的合理性，估值安全墊尤為關鍵。二級市場上，當前部分低估值且運營情況具有韌性的項目為投資者長期配置提供了良機。可重點關注兩類資產，一是經營穩健、股息率具備極高吸引力的防御型資產；二是所屬賽道前景廣闊但被短期“錯殺”的成長型資產。

付磊表示，一級市場上，建議關注新發REITs的經營情況與一、二級同行業REITs產品的估值安全墊，避免盲目參與；二級市場上，歲末年初是機構配置的窗口期，建議投資者加大對包括公募REITs在內的紅利類資產的關注度。

長線資金有望持續涌入

受訪機構和人士認為，價格調整，使部分優質REITs的分紅收益率提升。后續隨著公募REITs估值與流動性逐步修復，保險、養老金等更多長線資金有望入場。

“從公募REITs過往4年的發展情況看，其作為一種特殊的權益性產品，獨立大類資產的配置價值逐漸明晰。”中金基金相關負責人稱，在低利率、“資產荒”格局未明顯改變的情況下，REITs可供分配金額雖受基本面影響有所波動，但整體表現仍較為穩健，具備較好的配置價值，對于資金期限較長且較大比例投資于類固收資產的保險資金有較大吸引力。

盈米東方金匠投顧團隊表示，REITs市場雖有回調，但底層資產產生的現金流相對穩定，這使得分派率被動走高。在低利率和“資產荒”背景下，公募REITs產品擁有4%至6%甚至更高的現金分派率，為追求穩定收益的保險資金帶來了明確的配置機遇。此外，公募REITs的強制分紅機制、10~30年長久期、與股債市場相關性低、抗通脹等特性，也更為契合長線資金的核心投資需求。

從認購數據來看，險資對公募REITs比較認可。2025年以來，險資在REITs發行中的平均配售份額占比達到7.13%，較2024年的4.06%提升了3個百分點。部分新發行的數據中心、倉儲物流REITs，險資的配售比例甚至超過15%。

該投顧團隊認為，未來1~2年，在政策驅動下，公募REITs市場規模有望實現突破，底層資產有望從傳統基建擴大至鐵路、港口、市場化租賃住房、文化旅游、養老設施等民生消費領域。同時，隨著估值與流動性逐步修復，保險、養老金等長線資金和民間資本有望入場，市場交易活躍度將得到提升。