智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，信用、規(guī)模和能力共同構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，看好行業(yè)央企基本面成長(zhǎng)和投資價(jià)值。當(dāng)前央企地產(chǎn)公司的庫(kù)存優(yōu)勢(shì)，既表現(xiàn)為庫(kù)存的盈利能力優(yōu)勢(shì)，也表現(xiàn)為在去庫(kù)存階段穩(wěn)定釋放存量資源，維持銷售金額穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，還表現(xiàn)為做大做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，推動(dòng)收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善的優(yōu)勢(shì)。該行看好央企地產(chǎn)企業(yè)市占率持續(xù)提升，盈利能力優(yōu)于行業(yè)，建議投資者積極發(fā)掘央企投資價(jià)值，參與央企估值回歸。

【資料圖】

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

2023年前4月，行業(yè)繼續(xù)延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

前4月，15家大中型地產(chǎn)企業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)25.5%。二季度，市場(chǎng)銷售較之2月底高點(diǎn)有所降溫，二手房掛牌量繼續(xù)溫和上升，按揭貸款利率維持在低位。該行相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不會(huì)經(jīng)歷傳統(tǒng)的周期反轉(zhuǎn)，也不會(huì)成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。行業(yè)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在，少部分公司，尤其是央企占據(jù)顯著優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)，主要又體現(xiàn)為庫(kù)存的優(yōu)勢(shì)。

2021年下半年以來(lái)，隨著信用債定價(jià)波動(dòng)，央企地產(chǎn)龍頭憑借良好的融資成本，持續(xù)新增了位于一二線核心區(qū)域?yàn)橹饕慌碌耐恋貎?chǔ)備。四家最大的央企地產(chǎn)公司在2022年拿地占銷售合約額達(dá)到35%- 44%，明顯高于行業(yè)平均水平。在比較冷清的土地市場(chǎng)，央企普遍得以補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，提升存貨質(zhì)量。該行預(yù)計(jì)，央企地產(chǎn)公司在未來(lái)三年的利潤(rùn)率下降壓力普遍較小。

央企地產(chǎn)公司的庫(kù)存優(yōu)勢(shì)之二：庫(kù)存規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

該行認(rèn)為，2023年之后企業(yè)無(wú)法同時(shí)保持開(kāi)發(fā)拓展規(guī)模增長(zhǎng)和區(qū)域不下沉。雖然核心城市土地供給方的理性決定了這些區(qū)域的項(xiàng)目往往是高質(zhì)量的。但企業(yè)戰(zhàn)略的嚴(yán)重趨同又決定了核心城市土地“中簽率”較低。在這種情況下，央企地產(chǎn)公司在歷史上積累的土地?cái)?shù)量較多，“受迫性”去化少，庫(kù)存結(jié)構(gòu)比較健康。這決定了，在2023-2025年間，在企業(yè)普遍拿地不足，且去化存量庫(kù)存的階段，央企可以保證銷售穩(wěn)中有增，而很多其他企業(yè)可能可售貨值不足。

央企地產(chǎn)公司的庫(kù)存優(yōu)勢(shì)之三：業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

在資金成本較低的情況下，央企普遍在歷史發(fā)展進(jìn)程中積累了數(shù)量不少的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，也使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入占比不斷提升。當(dāng)前REITs市場(chǎng)之上，27單產(chǎn)品中有5單是央企背景。能夠率先搭建REITs平臺(tái)的央企有望推動(dòng)庫(kù)存中優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)投融管退，并回收資金擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的投入規(guī)模，從而率先推動(dòng)公司收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步走向穩(wěn)定可持續(xù)。

信用、規(guī)模和能力共同構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，看好行業(yè)央企基本面成長(zhǎng)和投資價(jià)值。

該行認(rèn)為，央企地產(chǎn)公司，現(xiàn)階段表現(xiàn)出較低的融資成本，優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)資源和良好的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的多重競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該行看好央企地產(chǎn)企業(yè)市占率持續(xù)提升，盈利能力優(yōu)于行業(yè)，建議投資者積極發(fā)掘央企投資價(jià)值，參與央企估值回歸。

風(fēng)險(xiǎn)因素：二手房掛牌量不斷上升，房?jī)r(jià)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

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