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智通財經APP獲悉，中信證券發布研究報告稱，信用、規模和能力共同構筑競爭優勢，看好行業央企基本面成長和投資價值。當前央企地產公司的庫存優勢，既表現為庫存的盈利能力優勢，也表現為在去庫存階段穩定釋放存量資源，維持銷售金額穩定的優勢，還表現為做大做強經營性資產，推動收入和利潤結構進一步改善的優勢。該行看好央企地產企業市占率持續提升，盈利能力優于行業，建議投資者積極發掘央企投資價值，參與央企估值回歸。

【資料圖】

中信證券主要觀點如下：

2023年前4月，行業繼續延續弱復蘇態勢。

前4月，15家大中型地產企業銷售額同比增長25.5%。二季度，市場銷售較之2月底高點有所降溫，二手房掛牌量繼續溫和上升，按揭貸款利率維持在低位。該行相信，房地產市場既不會經歷傳統的周期反轉，也不會成為系統性風險的來源。行業的結構性機會依然存在，少部分公司，尤其是央企占據顯著優勢。這種優勢，主要又體現為庫存的優勢。

2021年下半年以來，隨著信用債定價波動，央企地產龍頭憑借良好的融資成本，持續新增了位于一二線核心區域為主一批新的土地儲備。四家最大的央企地產公司在2022年拿地占銷售合約額達到35%- 44%，明顯高于行業平均水平。在比較冷清的土地市場，央企普遍得以補充優質土地儲備，提升存貨質量。該行預計，央企地產公司在未來三年的利潤率下降壓力普遍較小。

央企地產公司的庫存優勢之二：庫存規模優勢。

該行認為，2023年之后企業無法同時保持開發拓展規模增長和區域不下沉。雖然核心城市土地供給方的理性決定了這些區域的項目往往是高質量的。但企業戰略的嚴重趨同又決定了核心城市土地“中簽率”較低。在這種情況下，央企地產公司在歷史上積累的土地數量較多，“受迫性”去化少，庫存結構比較健康。這決定了，在2023-2025年間，在企業普遍拿地不足，且去化存量庫存的階段，央企可以保證銷售穩中有增，而很多其他企業可能可售貨值不足。

央企地產公司的庫存優勢之三：業態和運營優勢。

在資金成本較低的情況下，央企普遍在歷史發展進程中積累了數量不少的經營性資產，也使得企業的經營性收入占比不斷提升。當前REITs市場之上，27單產品中有5單是央企背景。能夠率先搭建REITs平臺的央企有望推動庫存中優質經營性資產投融管退，并回收資金擴大運營性不動產的投入規模，從而率先推動公司收入和利潤結構進一步走向穩定可持續。

信用、規模和能力共同構筑競爭優勢，看好行業央企基本面成長和投資價值。

該行認為，央企地產公司，現階段表現出較低的融資成本，優質的開發資源和良好的不動產資產運營能力的多重競爭優勢。該行看好央企地產企業市占率持續提升，盈利能力優于行業，建議投資者積極發掘央企投資價值，參與央企估值回歸。

風險因素：二手房掛牌量不斷上升，房價調整的風險。個別企業的信用風險。

本文源自智通財經網