四月的北京新房市場(chǎng)格外安靜。半年前，業(yè)內(nèi)人士還在預(yù)測(cè)稱，今年將成為北京新房供應(yīng)“大年”。實(shí)際上，2017年北京共供應(yīng)71宗住宅土地，合計(jì)建筑面積達(dá)969萬(wàn)平米，同比上漲367%。

如此龐大的土地供應(yīng)暫沒(méi)有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)階段住宅供應(yīng)，北京新房供應(yīng)已陷入短暫“真空期”。

“限競(jìng)房”遲遲未能入市

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京新房成交量繼續(xù)下滑，一手普通住宅成交面積為41.4萬(wàn)平方米，環(huán)比及同比分別下降35.8%及50.4%;新建住宅價(jià)格較去年同期下降0.5%，新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)自2017年二季度以來(lái)未見大幅增長(zhǎng)。

四月至今，僅位于海淀永豐路的永豐嘉園一住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。

對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，新房成交持續(xù)走低的主要原因在于供給不力。預(yù)期中的限競(jìng)房新政遲遲沒(méi)有落地，使得大批限競(jìng)房堵塞在入市通道中，因此導(dǎo)致大量計(jì)劃購(gòu)置中等價(jià)位限競(jìng)房的購(gòu)房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場(chǎng)成交乏力局面的出現(xiàn)。

正如郭毅所言，“限競(jìng)房”無(wú)疑是今年北京市場(chǎng)新房供應(yīng)主力。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，在北京市場(chǎng)涉及“限競(jìng)房”的開發(fā)商有56家、項(xiàng)目68個(gè)。

“受到限價(jià)房申購(gòu)政策可能做出的一些調(diào)整，公司原本早已計(jì)劃入市的‘限競(jìng)房’項(xiàng)目遲遲未能入市。”一位限價(jià)房項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，他所在公司項(xiàng)目是北京首批“限競(jìng)房”項(xiàng)目，考慮到項(xiàng)目溢價(jià)空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個(gè)好彩頭，在去年該項(xiàng)目便開始蓄客。該負(fù)責(zé)人介紹，由于限定的銷售價(jià)格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購(gòu)房者，但是隨著推盤時(shí)間一直后推，原已積累的客戶出現(xiàn)動(dòng)搖，讓項(xiàng)目方也開始因流失客戶而焦慮。

早在去年，本報(bào)就曾報(bào)道過(guò)：兩個(gè)房山的“限競(jìng)房”項(xiàng)目正式亮相，并在市場(chǎng)中進(jìn)行推廣。之后的數(shù)月時(shí)間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時(shí)至今日，上述項(xiàng)目仍舊處在蓄客階段，并沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，自然也未能真正入市銷售。

一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然“限競(jìng)房”項(xiàng)目的利潤(rùn)不算高，但至少可以保證一定的項(xiàng)目利潤(rùn)。由于拿地時(shí)“限競(jìng)房”項(xiàng)目的價(jià)格已確定，企業(yè)不會(huì)通過(guò)控制銷售節(jié)奏的方式，過(guò)度追求土地升值來(lái)取得后續(xù)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，而是希望快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流。如今項(xiàng)目遲遲不能入市，企業(yè)承擔(dān)的資金壓力也隨之在增加。

共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)計(jì)供應(yīng)3.9萬(wàn)套

相較“限競(jìng)房”，同為去年出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)房已有多個(gè)項(xiàng)目入市。

近日，北京市住房保障辦公室發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市2018年第一批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》。通知指出，經(jīng)各區(qū)政府報(bào)送、市級(jí)各有關(guān)部門聯(lián)審，納入2018年政策性住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目共125個(gè)，涉及房源約17萬(wàn)套，其中公租房1.4萬(wàn)套、棚改安置房11.7萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)住房3.9萬(wàn)套。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京市出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，是對(duì)此前自住型商品住房政策提升級(jí)和完善，其中最大的亮點(diǎn)，就是讓老百姓以較低的價(jià)格取得了房屋的部分產(chǎn)權(quán)和全部的居住權(quán)，政府讓渡了所持產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的居住權(quán)給購(gòu)房人，購(gòu)房人可以永久無(wú)償居住。

以昌平三個(gè)項(xiàng)目為例，單價(jià)在1.8萬(wàn)元到2.1萬(wàn)元之間，和周邊4到5萬(wàn)元的商品住房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。用相當(dāng)于周邊市場(chǎng)一半或者七成的價(jià)格，買得房屋相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和全部的居住權(quán)，房屋的性價(jià)比很高。

對(duì)于有報(bào)道稱“共有產(chǎn)權(quán)住房遇冷”，陳志表示這是誤讀，“昌平區(qū)的項(xiàng)目目前只是對(duì)區(qū)內(nèi)符合條件的家庭優(yōu)先開放，按照文件規(guī)定，區(qū)里有剩余的房源，可以調(diào)配到其他區(qū)。北京市目前還有大量的剛需無(wú)房家庭，在可以預(yù)見的未來(lái)，我們還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權(quán)住房滿足居民家庭的基本住房需求。”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心劉衛(wèi)民研究員則指出，共有產(chǎn)權(quán)政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到了保障，讓那些投機(jī)、炒房的人退出購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)，炒房的人少了，申購(gòu)家庭數(shù)量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時(shí)也是對(duì)過(guò)去政策的糾偏。

萬(wàn)科自持租賃房面臨市場(chǎng)考驗(yàn)

近日，記者來(lái)到了位于海淀永豐的萬(wàn)科·翡翠書院。2016年底，經(jīng)過(guò)三輪競(jìng)標(biāo)，萬(wàn)科才“收獲”這宗北京首個(gè)“企業(yè)自持項(xiàng)目”用地。按照當(dāng)時(shí)約定好的規(guī)則，這批房子只租不售，最長(zhǎng)租期達(dá)10年。

“最長(zhǎng)租期達(dá)10年并不意味著，租戶一次性必須足滿十年。”北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前具體租賃政策還未確定，但如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目共有兩種戶型，90平方米的三居和180平方米左右的復(fù)式四居室。其中，90平方米戶型將占總量70%。

“所有房源將按疊墅精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，同時(shí)配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對(duì)比來(lái)看，品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)并不輸疊墅產(chǎn)品。”萬(wàn)科方面介紹，在2016年底項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)階段，萬(wàn)科就承諾該項(xiàng)目將采用裝配式施工和裝修技術(shù)，同時(shí)按照國(guó)家《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中最高的等級(jí)三星級(jí)建造，是能夠達(dá)到節(jié)能減排目的的綠色建筑。此外，項(xiàng)目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術(shù)。開發(fā)商表示，全精裝交付且面向中關(guān)村及周邊地區(qū)科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區(qū)，租金自然不菲。據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)元。

如果租一套90平方米三居室，按1.5萬(wàn)元的月租金計(jì)算，10年的租金將達(dá)到180萬(wàn)元;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬(wàn)元的月租金計(jì)算，10年的租金也將達(dá)到360萬(wàn)元。如此高企的價(jià)格及高端定位，引起業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議，市場(chǎng)接受度有待檢驗(yàn)。

根據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部推算，按照當(dāng)前工程進(jìn)度，首批租戶入住也要到2020年。“這個(gè)項(xiàng)目并不會(huì)進(jìn)入萬(wàn)科北方大區(qū)的業(yè)績(jī)內(nèi)。只是萬(wàn)科租金市場(chǎng)的一次全新嘗試。”一位接近萬(wàn)科人士如是說(shuō)。