評論員文章

四月的北京新房市場格外安靜。半年前，業內人士還在預測稱，今年將成為北京新房供應“大年”。實際上，2017年北京共供應71宗住宅土地，合計建筑面積達969萬平米，同比上漲367%。

如此龐大的土地供應暫沒有轉化為現階段住宅供應，北京新房供應已陷入短暫“真空期”。

“限競房”遲遲未能入市

據第一太平戴維斯統計數據顯示，一季度北京新房成交量繼續下滑，一手普通住宅成交面積為41.4萬平方米，環比及同比分別下降35.8%及50.4%;新建住宅價格較去年同期下降0.5%，新建住房價格指數自2017年二季度以來未見大幅增長。

四月至今，僅位于海淀永豐路的永豐嘉園一住宅項目取得預售許可證。

對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅分析，新房成交持續走低的主要原因在于供給不力。預期中的限競房新政遲遲沒有落地，使得大批限競房堵塞在入市通道中，因此導致大量計劃購置中等價位限競房的購房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場成交乏力局面的出現。

正如郭毅所言，“限競房”無疑是今年北京市場新房供應主力。據記者粗略統計，在北京市場涉及“限競房”的開發商有56家、項目68個。

“受到限價房申購政策可能做出的一些調整，公司原本早已計劃入市的‘限競房’項目遲遲未能入市。”一位限價房項目的營銷負責人表示，他所在公司項目是北京首批“限競房”項目，考慮到項目溢價空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個好彩頭，在去年該項目便開始蓄客。該負責人介紹，由于限定的銷售價格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購房者，但是隨著推盤時間一直后推，原已積累的客戶出現動搖，讓項目方也開始因流失客戶而焦慮。

早在去年，本報就曾報道過：兩個房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場中進行推廣。之后的數月時間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時至今日，上述項目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預售許可證，自然也未能真正入市銷售。

一位不愿透露姓名的房企負責人告訴記者，雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。由于拿地時“限競房”項目的價格已確定，企業不會通過控制銷售節奏的方式，過度追求土地升值來取得后續房價上漲帶來的收益，而是希望快周轉實現資金的快速回流。如今項目遲遲不能入市，企業承擔的資金壓力也隨之在增加。

共有產權房預計供應3.9萬套

相較“限競房”，同為去年出臺的共有產權房已有多個項目入市。

近日，北京市住房保障辦公室發布了《關于印發北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》。通知指出，經各區政府報送、市級各有關部門聯審，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套、棚改安置房11.7萬套、共有產權住房3.9萬套。

北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志認為，北京市出臺的共有產權住房政策，是對此前自住型商品住房政策提升級和完善，其中最大的亮點，就是讓老百姓以較低的價格取得了房屋的部分產權和全部的居住權，政府讓渡了所持產權對應的居住權給購房人，購房人可以永久無償居住。

以昌平三個項目為例，單價在1.8萬元到2.1萬元之間，和周邊4到5萬元的商品住房相比，價格優勢明顯。用相當于周邊市場一半或者七成的價格，買得房屋相應的產權和全部的居住權，房屋的性價比很高。

對于有報道稱“共有產權住房遇冷”，陳志表示這是誤讀，“昌平區的項目目前只是對區內符合條件的家庭優先開放，按照文件規定，區里有剩余的房源，可以調配到其他區。北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預見的未來，我們還需要發展更多的共有產權住房滿足居民家庭的基本住房需求。”

國務院發展研究中心劉衛民研究員則指出，共有產權政策的方向是讓真正有居住需求的家庭得到了保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭，炒房的人少了，申購家庭數量下降了，但剛需家庭的中簽率高了，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。

萬科自持租賃房面臨市場考驗

近日，記者來到了位于海淀永豐的萬科·翡翠書院。2016年底，經過三輪競標，萬科才“收獲”這宗北京首個“企業自持項目”用地。按照當時約定好的規則，這批房子只租不售，最長租期達10年。

“最長租期達10年并不意味著，租戶一次性必須足滿十年。”北京萬科相關負責人介紹，目前具體租賃政策還未確定，但如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變。

記者在現場看到，項目共有兩種戶型，90平方米的三居和180平方米左右的復式四居室。其中，90平方米戶型將占總量70%。

“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能家居產品。對比來看，品質、標準并不輸疊墅產品。”萬科方面介紹，在2016年底項目競標階段，萬科就承諾該項目將采用裝配式施工和裝修技術，同時按照國家《綠色建筑評價標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節能減排目的的綠色建筑。此外，項目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術。開發商表示，全精裝交付且面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區，租金自然不菲。據上述負責人介紹，90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元。

如果租一套90平方米三居室，按1.5萬元的月租金計算，10年的租金將達到180萬元;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，10年的租金也將達到360萬元。如此高企的價格及高端定位，引起業內爭議，市場接受度有待檢驗。

根據萬科內部推算，按照當前工程進度，首批租戶入住也要到2020年。“這個項目并不會進入萬科北方大區的業績內。只是萬科租金市場的一次全新嘗試。”一位接近萬科人士如是說。