評論員文章

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前言

近一年大泉州的市場供求持續位于低位，2023年上半年供求量更是雙雙下探至谷底，其中供應量為近十二年來的最低值；成交量為近8年的最低值，成交均價亦呈現同、環比下跌趨勢。在市場寒意持續、供求量價全線下滑的背景下，半年度榜單及在泉房企又表現如何？

【資料圖】

大泉州榜單

泉州市區榜單

榜單數據說明

1.權益榜數據口徑：是以企業股權占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業；

2.操盤榜數據口徑：是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業；

3.全口徑榜數據口徑：指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；

4.大泉州區域范疇：泉州市區、晉江、石獅、安溪、南安；

5.泉州市區區域范疇：泉州主城區6區（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經濟開發、臺商投資）；

6.項目屬性：企業榜統計數據為商品房數據，包含商品住宅、商業、辦公、車位/車庫等所有在售物業類型；項目榜統計數據為商品住宅備案數據，包含普通住宅及別墅；

7.數據來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據，剔除退房數據；

8.統計時間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

市區改善項目缺位 整體住宅市場再度下滑

2023年上半年大泉州商品住宅供應124.15萬㎡，同比下降32.9%，環比下滑41.7%；

成交面積154.20萬㎡，同比下降30.9%；環比下降7.2%；

成交均價10662元/㎡，同比下跌1.6%，環比下跌10.2%。

從時間軸來看，1月份在經歷了2022年年末的節點性沖刺之后供求量均迎來了階段性的下滑；2月份在疫情緩和及寬松政策的推動下，春節前壓抑的剛需剛改集中釋放，大泉州各區域普遍在2月迎來了上半年的成交高峰；但需求持續有限，3月起市場熱度出現了不同程度的下滑。

二季度雖營銷節點眾多，各房企積極借5.1、520、618、年中大促等節點加碼促銷，但整體力度相對常規并未有效撬動市場，二季度整體市場增長動能較弱，延續常規低位。

分區域成交來看，2023年上半年泉州市區的供需萎縮最為明顯。泉州市區供需兩端同比大幅下滑75.6%與63.5%。供需的雙雙腰斬主要與供應結構直接相關，上半年泉州市區優質項目房源緊缺，邊郊項目供需兩弱。其中一季度零供應，中心城區長時間無房源可售，主力在售項目均集中于臺商投資區、洛江區的近/遠郊區域，項目及市場自然表現平平差強人意。

02

土地市場局部升溫 開始進入回升通道

反而，上半年的土地市場貢獻了諸多看點。

土地市場維持了“整體冷靜、局部升溫”的格局。一般的地塊以零溢價、低溢價為主，但優質地塊對房企的吸引力明顯提升。上半年的大泉州市場出現了一批熱點地塊，久違了的火熱土拍場景也多次重現。

其中豐2022-24號地塊，既有南浦山規劃保障背書在前，又有保利隆恩和光塵樾、保利蓮花錦上的成功經驗在后，最終觸頂成交，毛坯限價24998元/㎡刷新了泉州市區限價。晉江P2022-67/68兩幅地塊位于泉州環灣的中央居住核心區——晉東新區，兩幅地塊吸引了十余家房企參拍，競拍輪數均超過200輪，吸引建發首進晉江與保利再度落子。

不僅是具備“抗跌性、安全性、流速性”的優質商住地塊受到追捧，甚至主打“薄利安全”的回購地塊熱度也超出預期。與以往純回購地塊多以底價成交不同，豐2022-14號、15號兩幅純回購地塊均進入觸頂搖號階段。

上半年大泉州土地市場的表現可圈可點，溢價率已經逐步走出低谷，進入回升通道，2023年涉宅用地溢價率達到近兩年的高點13.95%。甚至可以說大泉州的土地市場已經先商品房市場一步開始初顯回暖跡象。

03

榜單門檻大幅下調 房企格局相對穩定

在市場總量降低的背景下，上半年的榜單表現也受到一定影響。上半年上榜房企業績完成總額及各梯隊上榜門檻均呈現了明顯的下滑。以權益榜為例，上榜房企總業績102.62億元，較去年同期的174.57億元，下跌41.2%。各梯隊上榜門檻也呈現了大幅的下調，其中降幅最為明顯的TOP3門檻，同比下跌61.5%，上榜門檻金額減少14.75億元。

從上榜房企來看，雖然榜單金額及上榜門檻變動巨大，但是企業格局相對的穩定以老面孔為主，尤其是央國企以及部分優質民企表現出較強的抗周期韌性。

龍湖集團本次摘獲大泉州權益金額、操盤金額以及全口徑金額冠軍。晉江晉東新區改善型項目龍湖華越盛天御湖境不論面積還是金額均以斷層優勢位居大泉州商品住宅成交榜首。其中成交金額25.95億元，遠超亞軍項目17.18億元；成交面積16.28億元，超亞軍5.02萬㎡。僅御湖境單項目就為龍湖貢獻了超9成操盤及全口徑金額業績。目前項目北地塊基本售罄，南地塊仍在持續銷售，貨值充裕。憑其市場認可度及流速龍湖下半年業績仍有保障。

建發房產位居大泉州權益面積、操盤面積及全口徑面積冠軍。與龍湖不同，建發主要依靠多項目熱銷共同助力榜單名次，其中南安建發縵云、臺商建發和著、水頭建發映月、官橋建發和璽均是主力貢獻項目。

上半年建發在泉拓儲積極，共 5 幅地塊，近 33 萬方總建入賬。其中不乏優質核心地塊，如晉江晉東新區的P2022-67號地塊，經歷了超204輪競拍后，最終由建發觸頂競配建競得，這也是建發首次落子晉江。其充裕的土地儲備，也為建發下半年的業績持續增長提供充足動力。

保利發展今年表現依舊亮眼，摘獲大泉州操盤金額季軍、市區全口徑雙榜冠軍、市區操盤金額冠軍。保利主要憑借核心地段的優質項目實現高流速、高業績，如主力貢獻項目保利隆恩和光塵樾與保利蓮花錦上均是開盤即迅速售罄。

今年上半年保利在泉的土儲也主要瞄準核心優質地塊，接連入賬豐2022-24號（泉州南浦山地塊）與P2022-68（晉江晉東新區地塊）等多幅優質地塊，核心優質土儲補充，有利于其接下來穩固自身的行業地位。

此外，鼎盛置業、金輝集團、美的置業、隆恩置業等榜單常客，在上半年同樣取得佳績。

結語

從政策層面看，上半年大泉州政策端雖頻頻放松但力度均不大，多是在局部購房補貼、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度、中心市區剛需非剛需購房資格認定等方面放松，多為對現行政策的優化調整，意在規范市場秩序、促進行業平穩發展。從全國政策層面風向來看，上半年也并未出現實質性的重磅刺激政策，未來大泉州政策大概率會延續上半年托而不舉、小幅優化的思路。

從上半年大泉州商品住宅市場不難看出，優質項目供應不足是制約市場體量的重要原因。但從上半年的趨緩的地塊供應情況看，下半年優質項目依舊很難及時足量的接檔上線，尤其是泉州市區。

下半年，政策層面缺乏強有力的刺激，加之改善需求不能得到充分滿足，僅會出現因熱點項目入市或部分剛需項目加大折扣而呈現的小規模的、點狀的反彈，故綜合來看，下半年整體市場行情還將以低位運行為主。

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