評(píng)論員文章

“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

(資料圖片僅供參考)

日前，《陽(yáng)侃的茶室》全新開講，金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理陽(yáng)侃與克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱、CKO學(xué)習(xí)型組織網(wǎng)創(chuàng)始人、管理學(xué)博邱昭良以及博加信息董事長(zhǎng)、混沌創(chuàng)新領(lǐng)教孫丹麟共話《行業(yè)困境下的組織挑戰(zhàn)》，求解新形勢(shì)下房企變革之道。

陽(yáng)侃分析認(rèn)為，品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨了，居民對(duì)質(zhì)量、功能、品質(zhì)和美的要求，對(duì)施工過(guò)程中精工工藝的要求越來(lái)越高。基于品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代要求，金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“金地華東”）不斷提升開發(fā)效率，打造良好的組織能力，在內(nèi)部體系加速打通到外部體系的情況下，也使得組織能力的邊界得以不斷擴(kuò)大。

邱昭良也表示，在房地產(chǎn)業(yè)困境下，房企的組織結(jié)構(gòu)也面臨挑戰(zhàn)，需要通過(guò)增長(zhǎng)模式變“活下去”、組織能打造實(shí)現(xiàn)降本增效，以及化轉(zhuǎn)型與變、才技能升級(jí)與重塑、領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)型與提升等，從戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、技能、人員、風(fēng)格等多個(gè)維護(hù)打造共同價(jià)值觀。

以“產(chǎn)品力”競(jìng)逐品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代

今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”發(fā)展曲線。

中指研究院分析認(rèn)為，一季度市場(chǎng)活躍度提升，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，今年上半年累計(jì)成交規(guī)模同比增長(zhǎng)11%，成交規(guī)模為近年來(lái)同期較低水平，近八年中僅高于2022年同期。

“從累計(jì)同比來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐但增長(zhǎng)動(dòng)能偏弱。”克而瑞方面分析認(rèn)為，前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，城市分化愈發(fā)明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行產(chǎn)生的影響也直觀地體現(xiàn)在各大房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，TOP100房企銷售總額為億元，同比微增%。其中，銷售額超千億元的房企共有7家，較2022年同期減少2家；百億房企78家，較2022年同期減少7家。

克而瑞方面表示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。“整體來(lái)看，在目前的行業(yè)背景下，部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。”

在陽(yáng)侃看來(lái)，過(guò)去幾年，金地華東公司在組織結(jié)構(gòu)方面做了諸多創(chuàng)新實(shí)踐，最關(guān)鍵的在于投運(yùn)一體化。“通過(guò)高精準(zhǔn)投資支持未來(lái)更好的基因改善，從而倒逼一系列經(jīng)營(yíng)能力提升，同時(shí)持續(xù)提升項(xiàng)目開發(fā)效率。”

今年上半年，金地集團(tuán)斥資超過(guò)100億元摘得7宗地塊，新增土儲(chǔ)面積60余萬(wàn)平米，均位于上海、杭州等具有更強(qiáng)安全性和流動(dòng)性的一二線城市。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，金地集團(tuán)也是為數(shù)不多的具備土地投拓能力的房企之一。

“房企需要適應(yīng)從規(guī)模擴(kuò)張到戰(zhàn)略聚焦的新常態(tài)。”丁祖昱表示，目前，房企拿地投資都非常聚焦于華東地區(qū)等樓市基本面較好的城市，雖然投資壓力變小了，但產(chǎn)品和營(yíng)銷的壓力在增加，產(chǎn)品品質(zhì)需要進(jìn)一步提升。

以金地集團(tuán)為例，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力首先體現(xiàn)在品質(zhì)感，在打動(dòng)客戶中的權(quán)重占比越來(lái)越高。陽(yáng)侃表示，在全新的房地產(chǎn)品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代和周期中，項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)感如果能在房地產(chǎn)行業(yè)里做到頂級(jí)優(yōu)秀，即使在整體銷售去化較困難的大環(huán)境中，好產(chǎn)品也可能會(huì)賣得更好，去化周期更短，在新一輪周期中的產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)更強(qiáng)。

值得注意的是，在“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等新政策基調(diào)下，今年下半年政策加力預(yù)期逐漸增強(qiáng)。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，在當(dāng)前市場(chǎng)下行的情況下，需要采取調(diào)控措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，而不是一味地調(diào)整漲速過(guò)快的情況。預(yù)計(jì)后續(xù)將推出寬松政策，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“特大型城市和大型城市是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，如果一線城市有較好的表現(xiàn)，市場(chǎng)情緒可能逐漸穩(wěn)定。”盧文曦分析認(rèn)為。

“優(yōu)等生”的組織結(jié)構(gòu)變革之道

隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入深度調(diào)整期，眾多企業(yè)對(duì)原有的組織體系做出變化，“轉(zhuǎn)型升級(jí)”和“穿越周期”已然成為近期的高頻關(guān)鍵詞。

陽(yáng)侃表示，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨困境時(shí)，房企在組織能力方面需要解決的核心問(wèn)題在于，之前面對(duì)的很多情況和問(wèn)題是有線性答案的，做好一件事情就會(huì)有好的結(jié)果。但現(xiàn)在遇到的問(wèn)題都是系統(tǒng)性問(wèn)題，給出的答案必須是系統(tǒng)性的答案，才會(huì)有好的結(jié)果。

丁祖昱也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境到底是什么？在丁祖昱看來(lái)，實(shí)際是一種變化，從原來(lái)都熟悉的運(yùn)作模式，變成了大家不熟悉的運(yùn)作模式，比如新盤去化率降低，此前的高周轉(zhuǎn)、快速去化模式行不通了。“這其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，或者說(shuō)是出現(xiàn)的最大變化。”

丁祖昱表示，自2021年之后，房地產(chǎn)行業(yè)“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式一去不返，房企也要慢慢習(xí)慣新的行業(yè)發(fā)展模式。在行業(yè)規(guī)模發(fā)生巨大變化的同時(shí)，房企自身也在發(fā)生巨大的變化。比如在銷售壓力等面前，房企不再追求規(guī)模，所以大家投資也就更謹(jǐn)慎。

世界知名人力資源管理咨詢機(jī)構(gòu)怡安集團(tuán)（紐約證交所股票代碼：AON）旗下怡安人力資本研報(bào)分析認(rèn)為，在房企達(dá)到一定量級(jí)后，房企的業(yè)務(wù)布局、項(xiàng)目數(shù)量、業(yè)態(tài)跨度等呈倍數(shù)擴(kuò)張，管理的范圍與復(fù)雜度呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，對(duì)傳統(tǒng)科層式管理的決策流程、響應(yīng)時(shí)效、人員配置等提出較大挑戰(zhàn)。

此外，在邱昭良看來(lái)，房企應(yīng)對(duì)不確定性挑戰(zhàn)的“終極策略”是“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，未來(lái)唯持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是有能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)學(xué)習(xí)得更快，通過(guò)創(chuàng)新適變、社會(huì)協(xié)調(diào)和知識(shí)運(yùn)營(yíng)三個(gè)視角與三種實(shí)踐策略打造學(xué)習(xí)型組織。

“從創(chuàng)新變視來(lái)看，要持續(xù)推動(dòng)組織變與創(chuàng)新。從知識(shí)運(yùn)營(yíng)視角來(lái)看，要搭建組織學(xué)習(xí)體系的廟算、動(dòng)、復(fù)盤、知識(shí)萃取和運(yùn)營(yíng)四類機(jī)制。”邱昭良表示，在社會(huì)協(xié)同方面，我超越、智模式、共同愿景、團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)和系統(tǒng)思考“五項(xiàng)修煉”建設(shè)學(xué)習(xí)型組織，達(dá)到激發(fā)熱望、強(qiáng)化協(xié)同和應(yīng)對(duì)復(fù)雜性，打造未來(lái)核能的目標(biāo)。

據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、震蕩期，房企大多通過(guò)壓層級(jí)以控成本、簡(jiǎn)架構(gòu)以促融合、收權(quán)限以控風(fēng)險(xiǎn)等方式找到組織結(jié)構(gòu)變革的突破口，以進(jìn)一步推進(jìn)扁平化高效管理，自上而下實(shí)現(xiàn)降本增效。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，為了應(yīng)對(duì)劇變的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)環(huán)境，近年來(lái)房企的組織架構(gòu)調(diào)整變得非常頻密。

面對(duì)行業(yè)下行帶來(lái)的壓力和市場(chǎng)重構(gòu)潛藏的機(jī)遇，房企應(yīng)該如何走向未來(lái)形態(tài)？怡安人力資本方面分析認(rèn)為，在聚焦地產(chǎn)主業(yè)，加大力度探索經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)的同時(shí)，房企將以總部定位功能為首，自上而下牽引組織變革。

“承接戰(zhàn)略規(guī)劃的第一層組織首先為公司總部，在新的發(fā)展藍(lán)圖下，總部的管控焦點(diǎn)、功能定位往往最先發(fā)生變革，并自上而下帶動(dòng)組織整體陣型的調(diào)整。總部通常尋求錯(cuò)位互補(bǔ)，找到發(fā)力點(diǎn)與增量?jī)r(jià)值創(chuàng)造空間，承擔(dān)起總部統(tǒng)領(lǐng)業(yè)務(wù)、總部為專業(yè)高地、總部去地產(chǎn)化等功能。”怡安人力資本方面表示。

丁祖昱進(jìn)一步分析認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)模式、融資模式等都在發(fā)生深刻變化。比如，房地產(chǎn)行業(yè)目前探討的大資管模式，要求提升精準(zhǔn)投資能力，房企總部權(quán)利由放到收，資源集中配置，資金集中管理，投資集中決策，更加重視營(yíng)銷渠道等等。

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）