評論員文章

最近一段時間以來，房地產市場氣氛活躍，各地政策不斷松動，深圳更是量價齊升，各大樓盤交易火爆。但今天咱們不展開說房的事兒，咱們說說貸款的事兒。許多朋友不太清楚LPR和房貸之間的關系，也不知道如何選擇對自己更有利，今天就詳細說說~

根據(jù)央行去年底的公告，自今年3月1日起，重新調整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇：固定利率或隨LPR調整。原則上轉換工作應于今年8月底前完成。但實際執(zhí)行時間是從2021年開始。今年存量用戶的房貸利率還是按照2019年執(zhí)行，按照當前的還款約定償還。

如果你的個人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價，那么，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率。

那么問題來了：LPR和貸款利率有啥區(qū)別?貸款哪種更劃算?需要注意哪些問題?咱們一個個說。

首先，還是有很多朋友對LPR一頭霧水，不知道到底是什么。只有弄清楚LPR，才能明白如何與房貸做轉換。

LPR，全稱“貸款市場報價利率”，相當于一個錨，以此為基準。是央行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

央行推行以LPR利率為貸款定價基準利率，各銀行只能在此利率上加碼，而不能下調。

原本我們在申請房貸時，是以央行的基準利率為標準，然后參考每個銀行的折扣。比如基準利率5%，9折之后實際貸款利率就是4.5%。換成LPR定價之后，就是以LPR為基準，在此基礎上浮動。

國家為什么要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR呢?因為與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。更有利于保護借貸雙方的權益。

LPR轉換并不局限于房貸，還涵蓋企業(yè)貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業(yè)性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款;同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。

那么如何判斷我們要不要轉換呢?記住下面五點：

1、不是公積金貸款;

2、房貸辦的是浮動利率貸款，而不是固定利率，即有重定價條款(比如利率在每年1月1日調整);

3、合同期限內還存在重定價日。也就是說，如果合同約定利率在每年1月1日調整，但這份在2020年10月就到期了，這種也不需要轉換。

4、合同中的利率，是按貸款基準利率確定的(比如有這樣的表述：“基準利率上浮10%”或“基準利率打9折”);而不是按照貸款市場報價利率(LPR)確定的;

5、房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。

滿足以上五點，則需要轉換，但只能轉換1次。如果有多份房貸，那么需要逐一轉換。

確定要轉換之后，又有了新的問題：房貸既可以轉換成固定利率也可轉換成LPR，到底哪種更劃算呢?

理論上來說，都是基于每個人對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升，那么轉換為固定利率就會有優(yōu)勢。

如果轉換為LPR，市場化程度也越高，也就是說未來如果LPR下行，利率水平也會隨之下降。合同重定價后可以享受到降息帶來的優(yōu)惠。中國還處于發(fā)展中階段，LPR還比較高，如果以西方國家為參照標準，中長期來看，LPR大概率是會逐漸降低的。

現(xiàn)在就給大家舉例說說，到底LPR是怎么省錢的：

1、假設當前利率水平為4.9%，某行給予8折優(yōu)惠，則實際貸款利率是3.92%。轉換為LPR后，以2019年12月LPR4.8為基準，要在4.8基礎下浮0.88，維持利率水平3.92不變。切換后，這個下浮0.88就永遠固定，直到房貸還完。

假定受到今年疫情的影響，未來LPR下降到4.5，那么一年之后你的房貸利率為4.5-0.88=3.62。

2、假設當前利率水平為4.9%，某行上浮10%利率，則實際貸款利率是5.39%。今年轉換為LPR，以2019年12月LPR4.8為基準，要上浮0.59，維持5.39不變，那么轉換之后上浮0.59就永遠固定，直到房貸還完。

表面上看起來是不是實際利率并未發(fā)生變化?沒錯。這是假定LPR利率不變的情況。有專業(yè)人士計算過，如果未來LPR下降5個基點，100萬房貸，等額本息還30年，那么月供將減少約31元，30年可以省下11160元。

自2019年8月LPR新形成機制改革以來，已報價7次，其中和多數(shù)房貸期限對應的5年期以上LPR有過2次“降價”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5個基點，每次調整百萬月供可減少約30元。

但是，有一點值得注意，因為LPR每月20日更新一次，但不代表每個月房貸利率都會變。

房貸合同里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指，你和銀行約定的利率調整日子，即“何時調整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對應的日期;后者則是指“多久調整一次”，即調整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉換后到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”，以后每個重定價日都以此類推。

房貸重新定價周期最小單位是年，也就是1年調整一次，假設選定每年1月1日為重新定價日，那么應該留意上一年12月20日的LPR報價，決定下一年的月供。

4月20日，央行公布2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)：

1年期LPR為3.85%，較上一期下降20個基點;5年期以上LPR為4.65%，較上一期下降10個基點。

這是自去年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第三次下調，也是下調幅度最大的一次。畢竟以前每次下調都是5個基點，這次直接下調了10個基點。

由此說來，每百萬貸款每年將節(jié)省一千余元。若是500萬的房20年貸款的話，將節(jié)省一萬多!

雖然從當下整體的調整來看，利率總共也只下調了20個基點，這部分對于動輒百萬的房子來說，影響并不大。但是長期的降息，才能真正放大這種效果。隨著時間拉長，降息的趨勢也將越發(fā)明顯，對于購房者來說，也算是一項福利了。