評論員文章

灰色的毛坯房埋沒在雜草間，建筑垃圾遍地，唯獨少見人影……這是杭州富陽泰禾世茂大城小院的工地現場。原本應于今年6月30日收房的業主們，有人一邊租房，一邊還貸，走上不見盡頭的維權之路。

不僅是杭州，從北京到上海、太原等地，泰禾集團(000732.SZ，下稱“泰禾”)旗下多個項目面臨不同程度的停工現象。曾經的“日光盤”上海泰禾大城小院，經歷半年維權“拉鋸戰”后，目前建設進度依舊緩慢。

業內人士認為，獲取資金支持是泰禾眼下的重中之重，只有盡快推動工程竣工、通過備案驗收，才能辦理交付許可，讓業主盡快收房。不過，對身負349億元未還債務的泰禾來說，走出資金危局并非易事。

8月24日，泰禾公告第五筆債券違約情況，稱公司出現流動性困難，未能完成“18泰禾02”本息兌付。值得注意的是，這筆債券本應于9月19日到期，鑒于泰禾存在違約事項，債權人要求加速清償。

業主收樓受阻

泰禾自身的債務危機，正在項目和業主端持續發酵。

今年2月底，上海泰禾大城小院業主收到一封來自項目公司的“家書”，稱因疫情等不可抗力因素，大城小院的工程進度受到嚴重影響，部分樓棟會適當順延產權證的取得和交付，并承諾疫情后將全力恢復生產。

疫情緩解后，業主王先生去售樓處關注進度，卻發現工地沒有工人，且無任何復工跡象。兩年前，他借助貸款在大城小院買下自己的第一套房，如今卻面臨無房可收的尷尬境地，被迫走上維權之路。

王先生的遭遇并非孤例，在微博話題“上海長興島泰禾大城小院”下，大量網友質疑該項目“面臨爛尾風險”“違規挪用資金”，并持續發布工地實景圖像。從畫面上看，地面堆放著大量施工材料，現場也未有工人活動。

第一財經記者了解到，上海泰禾大城小院位于上海市崇明區長興島，分為南北兩區，分別由泰禾旗下的上海禾柃和上海興閎負責建設。該項目本應于今年7月30日交付，目前建設進度緩慢，均未如期交付。

6月5日，崇明區房管局公開表示，泰禾承諾在6月初注入一筆資金用于工程建設，以推動工程全面復工。王先生表示，這是業主反映情況以來首次獲得的項目進展信息。

7月24日，崇明區房管局在信訪平臺進一步反饋項目進展，稱泰禾前期已注入3000萬元，其中近1000萬元用于農民工工資，其余均已用于工程建設，后續將有約8000萬元(青浦項目退稅)資金注入。

此后，泰禾終于公布延期交房的確切安排。7月27日，上海興閎和上海禾柃雙雙發布延期交房告知函，北區和南區的預計交付時間已分別被推遲到明年3月15日和明年7月31日。據第一財經記者了解，近日，泰禾大城小院已出現較為明顯的復工跡象，工地面貌較1個月前已有較大變化。

而位于杭州的泰禾世茂大城小院工程在過去一段時間里同樣幾近停滯。有業主告訴第一財經記者，自己2018年貸款買下一套價值300萬元的房，但交房時間從今年推到明年，項目工地鋼筋水泥橫陳，雜草叢生一片荒蕪。

太原泰禾·金尊府的業主也向記者表示，該樓盤分三期建設，建成后將是晉陽湖片區的大型綜合社區。但疫情好轉后，項目基本處于停工狀態，一期能否按時于10月交付仍不確定，配套學校落地也困難重重。

對此泰禾接受第一財經記者采訪時回應道，上海大城小院正在推進中，應該很快有進展;太原泰禾·金尊府配套小學已于近日完成主體封頂，其余樓棟施工正在推進中，關于業主子女入學山大附中附小的問題，泰禾太原公司正在推進。

杭州富陽，泰禾世茂大城小院工地現場

資金監管漏洞

泰禾業主的顧慮不僅在于施工進度。據第一財經了解，上海大城小院南區仍有700余套住房并未獲發預售證。一名房產中介也向第一財經記者表示，項目后續一批住房銷售時確實沒有預售證，但因推出優惠活動，部分客戶還會去買。

盡管泰禾方面表示，南區銷售回款可滿足項目建設需求，但因南區僅有一張規劃許可證，無法將已售和未售住房分批驗收處理。只有剩余700余套住房盡快獲得預售資格，已售住房才能在建設資金和交付時間上獲得保障。

“整個竣工驗收流程的不確定因素很多，交付時間并不能準確預估。”有地產公司項目負責人告訴第一財經記者，在客戶資質良好的情況下，從開售到拿到回款最快需要60~70天，如果客戶資格認定出現問題，則可能長達三五個月。

即便能盡快拿到回款并完成項目建設，交房前也需要完成竣工驗收、完稅、繳納維修基金、辦理入住許可等一系列事項，“基于這么多不確定因素，一年后能夠把所有手續完成已經是非常理想的狀態。”

該負責人認為，泰禾需要借資金去推進工程盡快竣工并通過備案驗收，然后辦理交付許可，實現賬面收入。如果現在不解決資金問題，上海大城小院明年7月交付的可能性不大。

業主的另一顧慮是項目資金去向。據悉，上海大城小院有三個資金監管賬戶：上海興閎房地產開發有限公司的南京銀行資金監管賬戶、上海銀行資金監管賬戶和上海禾柃房地產開發有限公司的大連銀行監管賬戶。

但王先生稱，兩年前貸款買房后，銀行通知他需更改預售合同中的收款賬號，收款銀行從大連銀行上海浦東支行變更為工商銀行尚嘉中心支行。北區住房預售合同中，也出現收款銀行與項目預收款監管機構不相符的情況。

由于一些城市并未制定預售資金監管政策，導致政府部門和銀行在監管房企資金時無據可循，預售資金存在被挪用風險。無法受到嚴格監管的預售資金，也為項目如期完工再添不確定性。

2010年，住建部曾發文要求各地加快完善商品住房預售資金監管制度，至今已有杭州、山西、北京、武漢等地陸續出臺了當地商品房預售資金監督管理辦法，包括設立專項賬戶、設置資金使用節點等。

轉機在何處

泰禾各個項目層面的問題要得到根本解決，源頭還是在于消除集團的債務和資金危機。目前，泰禾方面已積極展開債務重組等相關工作，而萬科的介入，似乎給問題的化解帶來一線生機。

截至8月14日，泰禾已到期未還款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元，而在此前的7月7日，泰禾已到期未還款金額還是270.65億元。

為走出債務危機、盤活現存資產、優化股權結構，泰禾投資擬將其持有的上市公司19.9%的股份轉讓給萬科旗下公司海南萬益，轉讓價每股4.9元，總價約24.3億元。如果成功轉讓，萬科將成為泰禾的第二大股東。

在8月28日舉行的中期業績會上，萬科集團總裁祝九勝首談萬科與泰禾合作的初衷。他表示，泰禾面臨的主要是資金和融資問題，但其產品力和技術能力非常不錯。“大家在一個行業里，都是中城聯盟成員企業，難做的時候要一起想辦法。”

在萬科介入之前，泰禾已經用了一年多的時間來試圖化解危機，包括出讓眾多項目等。

泰禾現存公司債券共15筆，其中“17泰禾02 ”將于今年10月10日到期，債券余額15.98億元，利率7.5%;2020notes-I、2020notes-II及增發的四筆境外美元債將于下半年到期，債券余額合計24.3億元。

值得注意的是，泰禾上述公司債券并不存在擔保人。該集團一份債券募集說明書表示，若發行人未能按時、足額償付債券的本息，債券持有人無法從除發行人外的第三方處獲得償付，亦無法通過保證人或擔保物受償債券本息。

因自身利益難以被保障，“18泰禾02”相關債權人已要求加速清償。該筆債券應于2021年9月19日進行到期兌付，本息應兌付金額16.125億元，因債權人將時間提前至8月24日，泰禾未能如期兌付，將再添一筆債務違約。

泰禾表示，公司將積極與債券持有人溝通，了解持有人訴求，協商解決辦法，并聘請專業機構開展債務重組工作。公司將綜合各方意見形成全面債務重組解決方案，以最大程度保證債權人的利益。

債務纏身、接連違約的泰禾，收到深交所于8月24日發出的監管問詢函，要求說明債務重組事項的具體進展及后續安排，并核查是否存在被實行其他風險警示的情形。目前，本應8月28日遞交的回復函，已被泰禾泰禾延期至9月3日。