評論員文章

將探索農村宅基地集體所有權、農戶資格權、房地使用權“三權分置”

據新華社電 我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，更好地讓全體人民住有所居。同時，將探索農村宅基地集體所有權、農戶資格權、宅基地及農房使用權“三權分置”。

政府不再是居住用地唯一提供者

國土資源部部長姜大明15日在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

據悉，為增加租賃住房供應，構建購租并舉的住房體系，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機”，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。

“城里人到農村買宅基地”口子不能開

姜大明說，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，是一項重大創新。各地在改革試點中可以重點結合發展鄉村旅游、返鄉人員創新創業等先行先試，探索盤活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉村振興的經驗和辦法。

姜大明說，改革開放以來，我國發揮土地制度特有優勢，有力推動了工業化、城鎮化，但土地增值收益用于“三農”不足，建設用地安排重城輕鄉問題突出。現在到了將土地增值收益更多投向“三農”的時候了。農村土地制度改革要以維護農民土地權益為目的，保障農民公平分享土地增值收益，激活農村沉睡土地資產。

姜大明強調，城里人到農村買宅基地這個口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，要嚴格禁止下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會館等。

■ 解讀

“權屬不變、符合規劃”是前提

中國農業大學土地科學與技術學院教授、北京土地學會會長朱道林表示，政府將不再是居住用地唯一提供者這一政策的目的主要是想通過多主體、多渠道來保障住房供應。政策的前提所提出的“權屬不變、符合規劃”很關鍵。實際上過去這種情況也是有的，比如中央機構、在京單位等，很多都是在自己已擁有的用地上建設住宅，滿足本單位住房保障需求，當然建設的前提是符合規劃。

從政策實施的角度，加強監管很重要，如果監管不到位，容易導致一些企業出現新的大量開發房地產，甚至導致新的供求失衡。從住房保障壓力來看，目前壓力比較大的主要集中在一、二線城市，即真正供求關系緊張的是大城市和特大城市，因此，如何區別施策始終是政策調控應該注意的重點。

任何正常的房地產市場都是租購并存的。現在強調租購并舉，主要因為前幾年大多數投資性購房比較多，房屋買賣占主體，導致租賃市場萎縮。現在通過推進租賃市場來滿足一些住房需求，尤其是在高房價的背景下，推進租賃市場來保障住有所居是有積極意義的。深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，同樣是推動住房用地的多主體供應、多渠道保障的一種措施。

鼓勵農村住宅以租賃方式流轉

朱道林表示，關于宅基地“三權分置”，應該是類似于保持宅基地集體所有權不變，集體農戶宅基地權利不變的情況下，鼓勵農村住宅租賃、流轉的一種方式。

這一做法對于分布在城鄉接合部，尤其是大城市近郊區的農村住宅，鼓勵其通過租賃方式進行流轉，滿足住房租賃市場的需求，是有積極意義的。

當然，國土資源部部長姜大明提到的“城里人到農村買宅基地口子不能開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館”，這些限制是很有必要的，如果全放開了，后面管控的難度將更大。