評論員文章

前期物業管理的前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委托物業管理企業進行管理服務的活動。前期物業管理跟一般意義上的物業管理存在著明顯的區別：一是存續時間的不同。一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司開始，而前期物業管理僅存在于業主委員會成立之前；二是選聘物業管理企業的對象不同。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業管理公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，只能由開發商選聘物業管理企業或者由下屬的物業管理公司來承擔。而一般意義上的物業管理，是由業主委員會行使選聘物業管理公司的職權。

前期物業管理的兩個作用

實施前期物業管理，一是有利于實現物業開發建設與使用維護的“全程物業管理服務”。過去，物業管理只是在物業交付使用、業主入伙之后才開始，物業如果存在功能與質量問題，難有回天之術，最多在已有基礎上修修補補。前期物業管理可以在物業設計與建造階段及時發現物業使用功能與使用質量上的問題，及時進行調整，使產品設計、生產與使用全過程都有了更多的保障。

(資料圖片僅供參考)

二是有利于在物業建設期間實現建房、用房、管房的有機結合。沒有前期物業管理，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結果房子交到用房者與管房者手中時，往往因物業使用功能與使用質量問題造成意見糾紛，建房者暈頭轉向，用房者怨聲載道，管房者里外受敵。有了前期物業管理，物業管理企業不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業的專業知識，認真審視物業建設的功能與質量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務。

前期物業管理的三個認識誤區

受開發商委派，不受制于業主。前期物業管理階段，是業主入住尚不充分，還不具備召開業主大會、選舉業主委員會和聘請物業管理公司等諸項條件的階段，因此，由開發商聘請或委派物業管理公司進行管理，應該是情有可原、無可厚非的。這種目前被開發商廣為采用的辦法，本身并沒有錯。它有利于業主順利度過從入住到后期物業管理這個空白期。但是，因為前期物業管理公司并不是與業主簽訂的管理合同，而是與開發商簽訂的管理合同，對入住不充分造成的物業管理費收繳差額，開發商甚至可以給予補償，這就難免造成物業管理公司只對開發商負責，不對業主負責的情況。一家對業主沒有責任的物業管理公司，能夠搞好對業主的服務嗎？顯然會大打折扣。更何況，有的物業管理公司只是開發商名下的分支單位，本來就是一家人。因此，當業主對開房商提出房屋質量、合同承諾、物業管理等各方面的問題時，物業管理公司就有可能站不到業主這一邊，因為經濟利益這支無形的手在起作用。

抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業管理階段，是從第一戶業主入住之時起，到開發商與業主委員會辦完交接手續、新聘的物業管理公司到位之日止。基于這種情況，有的前期物業管理公司并不全心致力于提升服務質量，打造企業品牌，贏得市場信譽，以圖長期經營；抱定的是臨時觀念，采取的是應付態度，只談收錢，不談服務，混到合同期滿再由開發商安排一個地方，依然有飯吃。而作為開發商，對于這種短期行為，往往睜一只眼閉一只眼，房子已經賣出去了，錢已經到手了。前期物業管理不但不是效益增長點，甚至還要倒貼錢，服務質量如何，實在是懶得過問。這樣，吃虧的當然是業主。

湊成草臺班子，造成管理失范。某些前期物業管理公司，不光是基于“前期”二字，主觀上不想搞好服務，還由于它是由開發商找的幾個富余人員湊成的草臺班子，拿一個臨時資質，就匆忙上陣搞物業管理。這樣的物業管理公司，人員良莠不齊，根本就不懂物業管理為何物，以為只是值值班、掃掃地就是物業管理。殊不知物業管理應有深得業主認同的服務理念，是一門與人打交道的學問，還需要有應對本專業的技能和知識。什么也不懂的人來搞物業管理，管理便失去了規范。

前期物業管理“三部曲”

“瞻前顧后”，精心做好施工隊段的管理服務。這項服務在小區交付使用前提供給發展商參考，其主要功能為：針對性地提出小區現存的會影響未來管理的問題，使發展商能有時間考慮改善措施，以減少日后管理設施修改或增加的費用；在業主入住前可擬定管理費及其它費用的基準和分攤原則，使日后管理運作能暢通。

抓住重點、難點，防止工程“硬傷”。針對設計、建筑材料、公用設備及設施提出建議，使物業的各項設備功能符合國際管理水平；評估影響物業管理運作及收費的因素。根據整體設計，選用材料，設施設備等，擬定物業管理收費標準；評估小區規劃設計及建設。從管理角度提出一切對日后物業管理有正面及直接影響的建議，如停車場出入口的位置、公共設備及電梯的設置位置等。從日后管理的角度，分析物業建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；站在使用者的角度對有關工程設備的選擇提供意見；建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；物業管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設備和線路，保證樓宇的安全啟用，正常運行；擬定物業的竣工驗收后交付使用的程序，使小區業主能有序接收房屋，減少不必要爭執；評估各機電房的規劃位置，建議小區內的配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等的適當位置，使日后管理能更為暢順，節省資源，并擬出管理維修保養計劃；水電供應容量問題。在規劃設計中，不僅要考慮地區人口的日常器具、生活用水及用電，同時須考慮整個小區的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問題，避免管理費預算透支；消防設備的設置。在建筑設計中，消防設備的配套須嚴格按國家有關規范要求，并應重視各種消防死角，建議在各消防死角預留位置并設置入口配合消防車行動。

制定業主手冊和員工培訓計劃。制定業主手冊及裝修流程守則，使業主提前對管理運作有充分了解；配套設施的安排。以小區銷售對象作為目標，在規劃中考慮有關的生活配套設施，以便合理布置日后管理；員工培訓計劃。物業管理是一項由人力作主導的服務行業，因此必須對擔當第一線的管理人員，如銷售、管理、保安、工程及會計人員等接受專業特定訓練，訓練除灌輸現代化物業管理知識外，也應包括其它項目如領導才能或公共關系等課程。培訓計劃要理論與實踐并行，配合適當演習，使工作人員能夠熟悉突發事故的應變措施及程序。

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