評論員文章

2019年8月25日，中國人民銀行官網發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》宣布房貸利率的定價基準改變，從之前參考基準利率，調整為參考貸款市場報價利率(LPR)，使得房貸利率更加契合金融市場環境。

Q：那么，什么是LPR?和我們之前的基準利率有什么不一樣?

A：在介紹LPR之前，可以先了解一下MLF，MLF全稱為中期借貸便利，屬于央行的貨幣政策工具之一，即央行通過招標方式向商業銀行、政策性銀行提供借款，并要求銀行將借款向指定對象發放貸款。

LPR(Loan Prime Rate)全稱：貸款基礎利率，LPR=MLF+銀行平均加點，銀行平均加點是由18家銀行共同報數，然后去除最高最低值，選取剩余16家銀行報數的平均值加上MLF得出，每月20號調整一次。MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產生的利率。

基準利率，是央行發布給商業銀行的貸款指導性利率，購房時實際合同利率可在基準利率基礎上上下一定范圍內浮動。

Q：什么時候開始房貸利率定價轉換，可以轉換為哪些利率?

A：2020年3月1日，房貸利率定價轉換工作正式開啟，2020年1月1日前簽訂商業房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉換為貸款市場報價利率(LPR)或者固定利率。截止到2020年8月31日，我國絕大部分存量房貸都需要完成轉換。

Q：利率轉化后立刻生效嗎?

A：轉換后仍保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期，雖然每個月LPR都會調整，但房貸利率并不會每月都會變化。

Q：所有房貸利率需要轉換嗎?

A：并不是所有貸款利率都能轉換，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價(上浮或者折扣)，就需要轉換。如果約定的是固定利率，就不能轉換。二套房、公寓、商鋪、寫字樓，只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。公積金貸款(包含組合貸中公積金部分)、不良貸款等不能轉換。

Q：存量房貸與新增房貸利率是一樣的嗎?

A：不一樣，在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放，按照存量房貸劃分，在規定日期之后的，屬于新增房貸。

Q：存量房貸利率如何計算?

A：換“錨”后房貸利率的具體算法是“LPR+固定點差”，固定點差的計算公式為：原合同約定利率-2019年12月的LPR，假設原合同約定利率為基準利率上浮10%，原合同約定利率= 4.9%×(1+10%)=5.39%，固定點差則為：5.39%-4.8%=0.59%， 如約定合同利率如低于2019年12月的LPR，固定點差則為負值，固定點差一旦確定，就一直固定不變了。根據上文的假設結果，假定2020年12月的LPR為4.8%，套入公式“LPR+固定點差”后，房貸利率則為4.8%+0.59%=5.09%。

Q：新增房貸利率如何計算?

A：新增房貸利率計算公式為：“LPR+基點”，基點由各地政府決定，重點來了，加多少“基點”，地方政府是可以靈活調整的。

Q：固定利率與存量房貸利率的優劣勢在哪?

A：固定利率為按照簽合同時原合同最近的執行利率，只要選擇了固定利率，存量房貸的利率將不會改變，不再隨基準利率變動，也不受LPR利率影響，其好處就是利率不受宏觀環境、政策等影響，在經濟回升或者通貨膨脹時，貸款利率不會變動，比較穩定。

存量房貸利率則隨之市場環境變化而按月調整，嗅覺較為敏感，選擇LPR利率的好處是，LPR利率下降，房貸利率也會下降。但是LPR利率也是浮動的，如果經濟回升，或者是通貨膨脹，導致LPR利率上升，則房貸利率也會上升，如此就要支付更多的貸款利息。

Q：固定利率與存量房貸利率各有千秋，該如何選擇?

A：中長期利率趨勢取決于中國未來宏觀經濟走向。當前中國及全球都處于經濟下行通道。隨著經濟降速、房地產行業的持續調控、地方政府隱性債務逐步規范，以及剛兌的逐步打破，整體利率水平仍將趨于回落。根據當前的經濟形勢，未來幾年降息幅度比較大，10年國債收益率從2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，市場未來整體利率走低可能性較高，由此更為推薦LPR浮動利率。

Q：新房奴們能不能享受到LPR的福利?

A：LPR利率雖然與市場進行接軌，實現市場化，多數行業開始享受到LPR降息的所帶來的福利，但新增房貸利率被排除在外，因為地方可以根據城市發展需求按月調整基點，而新增房貸利率在存量房貸款還完后成為市場主導利率，單就樓市而言，無論搞不搞LPR，差別不大。

對于整體市場而言，LRP的調整更加靈活，更能對市場最新的金融政策以及市場環境做出反應。綜合來說，LPR就是為了疏通利率的傳導機制，原先的利率會導致一些中小企業融資困難，特別是有些銀行會以官方的貸款基準利率為準，再乘一定的倍數作為它們的下限利率，這對市場利率向實體經濟傳導形成了阻礙，難以適應金融市場發展的需要，LPR的誕生對于貸款者以及企業而言就是降低融資成本，推進利率市場化。

對于房地產市場而言，LPR并非完全市場化的利率，受制于央行的MLF操作，LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。市場利率不斷走低，各行各業得以享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”依然是樓市調控總基調，至少在央媽目前的口徑里，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。同時，房貸“降息”也要指望政府“降基”，在利率的市場化的階段樓市無法參與狂歡，房貸利率仍然受到高度管制。