◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

五一假期即將結束，“人山人海”再現各大景區，文旅消費想必很勁爆，為憋了三年的內心壓抑，來一次徹底釋放。

當然，這非常利好文旅商地產。就整個樓市而言， 據克而瑞監測，百強房企4月銷售操盤金額5665.4億元，環比下降14.4%，但同比漲幅超30%，較上月進一步提升。

(資料圖)

年初以來，從房價漲幅領跑全國的成都樓市看，側面能得到印證。 成都 某大型房企負責人近日說 ，相比3月突然爆發，成都市場4月沒那么猛了，已 回落到 正常市場水平。

回到房企層面，A股及H股2022年財報披露窗口已過，就償債能力而言，一個令人擔憂的事實又來了，如機構研究統計的，“87%房企資金鏈繼續惡化”。

文章其中還著重提及，“融資受限疊加償債潮到來，過半房企流動性承壓”。從市場層面看，特別是民營房企，除了去年底及今年初那一撥集中發債小高潮外，雖有發債批文在手，三四月發債能落地的依然偏少。

一、中債增進雖有全額擔保，但對融資房企而言，需要提供反擔保，也就是拿出優質抵押品出來，這勢必會影響其積極性，還不如直接向銀行抵押融資。 二、作為房企優化資產負債表的定增重組等，去年底以來，雖已累計有超30家房企披露定增募資補血預案，但目前還未有一家拿到正式批文。

這說明，各大房企特別是民營房企，雖然被利好氛圍所籠罩，但實際并未迎來大降甘霖，依然融資不暢。

這不，五一放假前夕，“粵系千億房企”合景泰富就突然拉響了警報。

4月28日，合景泰富披露2022年報被“非標”一事，稱核數師原計劃今年3月底出具的報告載有一項與持續經營有關的重大不確定性，也無就該重大不確定性修改意見。

公告當日，核數師出具報告對合景泰富上述等多項不確定不發表意見，也未能就其持續經營會計基準是否合適發表意見。

核數師之所以不發表意見，理由是今年4月，合景泰富情況有變，其拖欠附息銀行及其他借貸總本金2.12億元未按期償還，觸發長期借貸311.6億元須按要求償還。

不久，合景泰富緊急危機公關，回應說跟債權人積極溝通還款計劃，相信此次觸發長債提前到期可能性很低。

從媒體報道看，該回應來自受訪的合景泰富內部人士，但相比集團董事會公開回應，其權威性必然大打折扣。也就是說，這種“相信”并不等同于借債合同約定的“黑天鵝”不會放出來。

即便不會觸發，合景泰富公告里提及的2.12億元借款未按期償還，本身也就已構成違約，接下來無非就是續約展期。

實際上，4月上旬，地產密探曾專門深度分析過合景泰富2022年財報，參考《》，給出了押注一二線投拓的合景泰富罕見巨虧的3大原因，在雪球投資者平臺上，有廣東投資人還列入了另外一個原因，很令人吃驚。

截至去年底，合景泰富的凈負債率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以內附息銀行及其他借款222.45億元，比2021年底增加近30億元，一年以上附息銀行及其他借款531.46億元，比上一年末減少32億元。

同期末，合景泰富手上現金及銀行結余約103.4億元，比2021年底294.5億元，暴減了近200億元，短期償債壓力極大。

合景泰富2022年財報第7頁針對“持續經營基礎”陳述說，鑒于房地產市場當前放緩，加上資本市場融資來源有限，其可能需要較預期更長時間，方可變現物業所得現金及或外部融資所得現金以履行償債義務。

其一，正積極與現有合作的金融機構就續約若干借債磋商，其二，繼續加快物業銷售，加快回款及其他應收款收回，正在跟有意向方洽談出售數棟商業物業及非核心物業項目；其三，控制開支。

看銷售端，合景泰富今年一季度總銷售額117.31億元，較去年同期130.74億元下滑10.27%。其中，3月樓市小陽春卻同比下跌15.1%至38.5億元，環比下跌10.88%。

針對今年4月銷售數據（注：2022年4月銷售額43.52億元），合景泰富暫未披露出來，但從市場面環比下跌看，大概率不會太樂觀。

在業內看來，目前靠銷售合景泰富估計暫難擺脫困境，還得繼續賣資產。 合景泰 富截至去年底手上自持商業、酒店等 投 資物業總市值 287 億元，比上年末略減6.2億元 。

比如去年4月，合景泰富以13億元賣掉上海一棟寫字樓，去年11月以3.71億元從成都攀成鋼“天譽”項目上退出，以13億港元從香港啟德項目上退出。

合景泰富4月28日還披露了涉及“建議授權配股及回購股份”等多項議案，與以往年份類似，在6月初股東周年會上，建議授權配售 現總股本20%即約6.84億股及回購現總股本10%即約3.42億股，針對回購股份，從董事會相關表述看，大概率不會行權。

去年12月中旬，合景泰富以折價約14.8%的每股配售價2.01港元配售2.35億股，凈募集約4.67億港元，用作現有債務再融資等。今年初，其還發行由中再增進全額擔保的7億元中票融資。

最新港值只有27億的合景泰富，年內能否贏得喘息時間？

編輯：密探君

文章來源：地產密探

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