總起拍價(jià)389億，上海再推16宗地，熱門地塊將直接搖號(hào)

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

(資料圖片)

界面新聞編輯 |

距離首輪土拍過(guò)去一個(gè)多月，上海公布了今年二批次待出讓的16幅地塊詳情。

6月8日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，涉及浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、臨港9個(gè)地區(qū)共計(jì)16幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

據(jù)界面新聞?dòng)?jì)算，即將出讓的這16幅地塊起始總價(jià)近389.6億元，現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)將于2023年7月11日舉行，具體交易時(shí)間以2023年7月10日發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。

此前，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，第二批擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單涉10個(gè)區(qū)共計(jì)25宗地塊，分布于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)及臨港，合計(jì)出讓面積118.91公頃。

與過(guò)往不同的是，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，這25宗地塊將分兩批出讓，除7月11日將開(kāi)拍的16塊地外，另外9宗將于7月底完成出讓。

7月底擬出讓的9塊地分別位于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)，合計(jì)33.23公頃。

在大部分參拍過(guò)上海土地的投拓人士看來(lái)，一批地塊分兩次交易，有助于房企參拍更多的地塊。由于上海土地的參拍門檻較高，分批次出讓會(huì)減少企業(yè)的資金壓力。

值得一提的是，本次競(jìng)拍規(guī)則發(fā)生變化，不再采取此前的中止價(jià)、一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則。舉牌競(jìng)價(jià)階段的報(bào)價(jià)低于最高限價(jià)的，根據(jù)“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。而報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，主持人詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)除最高限價(jià)報(bào)價(jià)者外的其他競(jìng)買人是否愿意接受最高限價(jià)并參加搖號(hào)。

在此之前，上海約10家主要房企聚在一起交流近期上海樓市情況，關(guān)于土地拍賣規(guī)則的優(yōu)化正是其中一個(gè)熱議話題。參會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，絕大多數(shù)房企都表明，希望接下來(lái)的土拍采用封頂價(jià)后搖號(hào)的形式。

“大家壓力都大，希望簡(jiǎn)單一些、公平一些。”在上海首輪土拍中拿到兩塊地的某房企投拓人士向界面新聞表示。

此前，上海的土拍規(guī)則是在出價(jià)達(dá)到中止價(jià)后，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)，以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則，確定競(jìng)得人。這一規(guī)則的好處是不太容易出現(xiàn)10%的漲停板，但麻煩的是過(guò)于精細(xì)，交易時(shí)間往往較長(zhǎng)。

本次規(guī)則優(yōu)化后，房企獲得土地的機(jī)會(huì)依舊均等，且土拍效率有望提高。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海土拍市場(chǎng)、房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展至今，已算是技術(shù)含量與公平公正性都有兼顧的，但在維持市場(chǎng)活力前提下，地方政府為了極大提升房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的參與度，有時(shí)候也不得不依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況作出調(diào)整。

這與上海上一輪土拍中土拍熱度超乎預(yù)期的高，且規(guī)則過(guò)嚴(yán)，導(dǎo)致土拍效率大幅降低有關(guān)。

在上海4月開(kāi)啟的第一批次土拍現(xiàn)場(chǎng)，系統(tǒng)多次出現(xiàn)問(wèn)題，加上漫長(zhǎng)的資料審核環(huán)節(jié)，拍賣進(jìn)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，以浦東周浦地塊、閔行莘莊等熱門地塊從下午持續(xù)到了晚上。

據(jù)界面新聞了解，上海首輪土拍共吸引超50家房企競(jìng)拍，為近6年來(lái)最多，19幅涉宅用地總計(jì)賣出近519億元，平均溢價(jià)率約為7.33%。土拍熱度不言而喻，如今拍賣規(guī)則優(yōu)化也在情理之中。

二批次待出讓的25塊地分兩批出讓，也意味著部分熱門地塊將錯(cuò)峰供應(yīng)。比如閔行區(qū)3宗分別位于華漕、梅隴和浦江鎮(zhèn)的地塊，都是優(yōu)質(zhì)純宅地，地段熱度較高，但梅隴宅地被分在了下一批出讓。

此外，作為二批次中唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊將在7月11日開(kāi)始交易，而大虹橋核心徐涇板塊的熱門地塊，也是留在了下一批才交易。

此次出讓面積最大的一宗地塊位于臨港，為自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū) PDC1-0103 單元 B05-01、DSH-04 單元 C07-01 地塊。該地塊出讓面積17.84公頃，起拍價(jià)38.7億元，最高限價(jià)41.38億元。

起拍價(jià)最高的地塊則是松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號(hào)地塊，起拍價(jià)達(dá)到64.21億元，也是這批次另一塊出讓面積超過(guò)10公頃的地塊，為13.01公頃。

起拍價(jià)第二高的是閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊，起拍價(jià)達(dá)55.89億元，最高限價(jià)61.475億元。該地塊東至紀(jì)翟路、南至雅樂(lè)路、西至雙鶴浦、北至方林浦，總面積6.01公頃，容積率2.5，未來(lái)建成項(xiàng)目周邊交通、教育、商業(yè)等配套完善豐富。

關(guān)注度較高的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊（平?jīng)鼋值?1街坊）、01D2-03地塊（平?jīng)鼋值?5街坊），為純宅地，起拍價(jià)約20.7億元，最高限價(jià)22.73億元，2幅子地塊的住宅套數(shù)下限合計(jì)293套。

該地塊靠近12/18號(hào)線江浦公園站，周邊有保利越秀和樾天匯、保利建工海玥天匯、金隅外灘東岸等新房項(xiàng)目，均價(jià)約11.5萬(wàn)/平方米，入市多數(shù)觸發(fā)積分，近期入市的保利建工海玥天匯入圍分73.56分。

在首輪土拍中，保利發(fā)展拿下了大場(chǎng)鎮(zhèn)05-04地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬(wàn)，此次寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)再推出35-03地塊。該地塊起拍價(jià)28.4億元，最高限價(jià)31.2億元，距離15號(hào)線豐翔路站略遠(yuǎn)，住宅套數(shù)下限950套，依然是個(gè)大體量盤。

起拍價(jià)最低的地塊屬浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，起始價(jià)7.003億元，最高限價(jià)7.7億元。另一宗曹路基地15-01地塊因體量更大，起始價(jià)為12.15億元，最高限價(jià)13.35億元。

距離地塊正式開(kāi)拍還有一個(gè)月，接下來(lái)輪到這些房企投拓人士們忙碌了。該拜佛的要去拜佛，該燒香的要去燒香，畢竟這一輪的上海土拍，能不能成功拿到地，除了具備應(yīng)有的能力外，剩下的就全憑運(yùn)氣了。