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作為“滬上第一豪宅”，中糧海景壹號從來不乏關注度。

前不久，在上海陸家嘴一線江景，中糧海景壹號成交一套389.39平方米的二手房源，成交總價高達1.66億元，超42萬元/平方米的單價直接刷新了陸家嘴成交的天花板。

【資料圖】

而近期，大悅城控股又有意將項目的公寓資產(chǎn)打包出售。

7月28日晚間，大悅城控股發(fā)布公告稱，該公司的控股子公司亨達發(fā)展有限公司，擬通過交易所掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，而上海鵬利置業(yè)正是中糧海景壹號項目的開發(fā)商。

大悅城控股緣何將項目擺上貨架？

或許，對企業(yè)而言，出售資產(chǎn)是為迅速回籠資金，是為調(diào)節(jié)利潤指標，也是為了優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)。

掛牌

寸土寸金的陸家嘴，公交、軌道交通便利，校園、醫(yī)院、商業(yè)等配套齊全，俯瞰黃浦江邊……可以說，中糧海景壹號項目的地理位置得天獨厚。

然而，大悅城控股卻有意將此項目拱手讓人。

早在今年7月10日，該公司便已發(fā)布了預掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬利置業(yè)100%股權(quán)的提示性公告。

18天之后，預掛牌轉(zhuǎn)為正式掛牌出讓，與此同時，目標公司的持有資產(chǎn)、掛牌底價隨之宣告。

最新消息顯示，此次掛牌的上海鵬利置業(yè)所持目標資產(chǎn)為中糧海景壹號的三幢公寓項目，掛牌底價將不低于經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案的凈資產(chǎn)評估值41.42億元。

對大悅城控股而言，公寓項目整體投資回報周期較長，回流資金較慢，若能一次性出售，無疑將助力企業(yè)快速回流資金。

對此，有投資者在公開平臺調(diào)侃稱：“出售之后又有錢拿地了。”

對于本次出售，大悅城控股在公告中亦強調(diào)，交易所得款項將用于補充公司流動資金。

也就是說，這部分資金，或能參與到其他優(yōu)質(zhì)項目的投資當中，畢竟，大悅城控股近兩年拿地力度大幅下降--2021年其豪擲316億元新增16個項目，但去年僅耗資96億元新增8宗地塊，2023年，該公司亦鮮少出現(xiàn)在公開拿地市場。

如若此次成功出售三幢公寓，回籠資金或能投向其余項目，從而達到優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。

不過，上市公司出售資產(chǎn)也被看作是調(diào)節(jié)利潤、平滑財務指標的重要方式。

2022年，大悅城控股受行業(yè)下行影響，部分項目銷售價未達預期，對聯(lián)合營企業(yè)投資虧損同比增加，導致全年歸母凈利潤虧損達到28.8億元。

如若此次資產(chǎn)處置能夠產(chǎn)生盈余，無疑將對企業(yè)當期利潤產(chǎn)生正向的貢獻。

再者，對購物中心、寫字樓、公寓等流動性較低的不動產(chǎn)而言，掛牌轉(zhuǎn)讓能夠有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)庫存，或許這才是大悅城控股將上海鵬利置業(yè)100%股權(quán)推向交易臺的重要原因。

畢竟早在2018年完成重組之時，該公司便提到，大悅城控股是以“城市運營商和美好生活服務商”為定位來服務城市發(fā)展與人民美好生活；大悅城地產(chǎn)則是以商業(yè)地產(chǎn)為核心來發(fā)展城市綜合體平臺。

而近幾年時間，該公司接連掛牌旗下商業(yè)性質(zhì)的資產(chǎn)，其目的不言而喻。

調(diào)整

多次出售的動作，更像是大悅城控股調(diào)整資產(chǎn)架構(gòu)的重要模式。

以本次掛牌轉(zhuǎn)讓的中糧海景壹號為例，早在1996年，亨達便與中國上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽署《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，獲得項目土地使用權(quán)。

兩年之后，項目正式開發(fā)建設，從公告披露的數(shù)據(jù)來看，項目總用地面積為2.43萬平方米，開發(fā)總建面為9.8萬平方米。

該項目共計開發(fā)了1、2、5、6、7、8六棟樓房，其中，1、2、8號樓陸續(xù)對外銷售，因其價格高昂，以及地理位置優(yōu)越，被稱作“滬上第一豪宅”。

按照市場消息，早在2009年，8號樓便已對外發(fā)售，并迅速售罄。隨后2012年10月底成交了一套單價21.6萬元/平方米的房源，刷新了湯臣一品18.9萬元/平方米的成交單價紀錄。

今年5月，有關中糧海景壹號的消息再度傳來，彼時，消息稱項目成交了一套二手房源，價值1.66億元，單價高達42.57萬元/平方米。

而剩余的5、6、7號樓則為本次掛牌出售的標的資產(chǎn)，三棟樓作為酒店式公寓進行出租經(jīng)營，建筑面積共計4.92萬平方米，此外還包含未辦理產(chǎn)證地下車位311個。

觀點新媒體了解到，上述公寓項目涵蓋210-345平方米的房源，早前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團對該核心資產(chǎn)進行酒店公寓式管理，管理服務期限至2023年12月31日，基本已經(jīng)對外出租，租期均為一年以內(nèi)短租約，已租賃面積4.5萬平方米，出租率為91.46%。

以租賃為主的酒店式公寓項目，其盈利模式主要來自租金收入，整體資金回流周期較長，有數(shù)據(jù)顯示，上述項目的平均租金為8.5元/天/平方米，按照4.5萬平方米的租賃面積來算，年租金約為1.4億元。

若加上租金收入、增值服務收入，上述項目年收入也不超3億元，更何況，委托管理模式下，大悅城控股還需定期支付一定的管理費用。

從公司披露的財務數(shù)據(jù)來看，2021年，上述公寓項目的收入為2.52億元，而2022年則下降至2.36億元。相比之下，2022年，該公司的營業(yè)成本為1.10億元，同比上漲5.77%。

上海鵬利置業(yè)收入呈現(xiàn)下降態(tài)勢，成本卻隱隱有上漲的趨勢，這無疑加大了企業(yè)資金回籠難度，如果此次成功出售，不僅能夠能盡快回籠資金，還能實現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)的盤活。

實際上，近兩年，大悅城控股不斷調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，旗下商業(yè)項目接連被掛牌出售。

此前，大悅城控股以3.27億元的代價，掛牌出售了位于深圳福田的32套寫字樓項目；今年5月，其又第11次掛牌名都房地產(chǎn)100%股權(quán)，該公司的主要資產(chǎn)為名都園小區(qū)配套會所，位于名都園小區(qū)內(nèi)部中心位置，系商業(yè)性質(zhì)。

顯然，在大悅城控股的視角當中，回籠資金是一方面，但通過出售來調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)架構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)才是其最終目的。