評論員文章

前幾天與一位老客戶聊天，我也圍繞著近期的市場給出了一些建議。

【資料圖】

客戶的需求是買入一套高端的一手房，為此就需要將名下的房產進行過戶或出售處理，其中的稅費涉及好幾百萬。業主的擔憂不僅僅在稅費上， 而是購房前后的種種可能 。

結合當前很多人咨詢關于樓市的真實情況，今天作為隨想分享給大家。

01上海掛牌現狀

目前上海市的掛牌量，各方數據不一，不管數據如何，掛牌量上升已經事實，我們 先從 兩個層面對二手房來分類 ：???????

一、整體市場情況 :

當前整體掛牌數量激增，包括本小區的22套，也是歷史高峰值。

從大的市場來看，整體的掛牌基本都在2000萬以下，大部分以剛需置換和資產重新配置為主，因為無論對于一對一置換還是多套房資產配置的業主來說， 都要認清兩個事實：

房子已經回歸到以住為主，更多的買房者是以居住為主，現在是置換到更為舒適的好時機。 現在是對固定資產重新整合的最后機會，不好的產品需要盡快處理，因為資產分流已越來越明顯。

二、2000萬以上的市場情況：

2000萬以上或高標的豪宅掛牌沒有出現瘋長式掛牌，相對比較理性。

一部分是因為急于變現的業主在去年甚至前兩年就已經賣掉，剩下的一部分豪宅業主對于市場前景還抱有希望，同時對于賣掉房子的資金去處沒有完全想好，所以豪宅相對比較穩定。

02購房者與產品的聯系

結合以上掛牌來看買方，主要是二大類—— 置換為主和“撿漏”的有錢人。

一部分置換買方中，是新上海人或有打新房機會的老上海人買方，另一部分是小戶型換大戶型的資產整合型，買入的對象以豪宅(通常以4000萬以上產品)為主。

①價格方面： 主要分為4000萬（以下稱“剛需”）以內和4000萬（以下稱“豪宅”）以上，當前的主要掛牌集中在4000萬以內。

②產品力方面： 優質產品和一般產品

1、優質產品是指符合新上海人和老上海人當前購買對象，比如地段，物業，房齡新，戶型等具有明顯優點，但沒有明顯的缺點的板塊稀缺小區或小區稀缺戶型，當然豪宅產品大部分是屬于此類產品，也是很多早期業主持有的優質物業；

2、一般產品是具有明顯缺點，即使具有比如地段很好，交通很好等，但戶型朝向不好，房齡太老，或競品太多，可復制性太強的產品。

整體來講，因為大部分人已經形成了一個共識： 房子是用來住的，房價總體上漲的趨勢已經沒有了。

所有的房源會進行分流，無論是自住型買方還是投資客都在選擇優質的產品，所以優質產品和一般產品價差會越來越大。

03買方市場分析

相信老客戶的擔心，在許多購房者身上也會存在，這樣的擔心有二。

其一 是購入新房后與周邊的二手房“差距”太小，未來出售也毫無價格優勢。

其二 是新房競爭大，有概率無法獲取購房資格。從而白白折進了稅費，預備購房的資金也沒有直接去向，從時間上來說是浪費的。

客戶的需求是購入新房，所以我也從新房講起，對于任何購房的顧客而言，我都會給出以下的分析：

1、不買孤品房。 即周邊沒有同類產品的樓盤，單從布局判斷。孤品的周圍沒有形成與之對應的“氣候”，日后的價格會受周邊平價盤的牽制，故有“價差”拉不開的風險。

2、不買打廣告、炒作的板塊。 顧名思義，這類板塊的樓盤價格有虛高的嫌疑，近期就有所謂的明星樓盤遇冷，根源還是本身的價值不匹配。

04有關近期購房的建議

在與客戶分析完購入一手的雷區后就談到了近期的市場。

在高端的住宅，地段是一定要考慮的， 所以更建議選擇成熟、配套足的地段。 由該地段形成的住宅氣候，保證了與一般樓盤的差距，這也就解決了業主內心新房與二手房價差的問題。

通常越好的地段，新房的積分要求就會越高，加之高端市場的入圍難度大，業主也需要考慮買不到的風險。

而當下也是一個二手高端樓盤較好的購入時機，所以更建議業主， 若無法購買一手房，隨即看向二手市場。

建議理由如下：

從地段上說，高端樓盤的價格一定有地段的加持；同時區域內配套更為成熟，這對未來的出售或租賃都是較大的優勢，同時優質地段反應的人文與歷史均優于普通住宅區。

從市場掛牌量來說：高端住宅的存量與掛牌都有“自穩定性”，即入與出受市場的影響較小。

激增掛牌的時段已過，房屋價值不會因掛牌量而有回落。

從業主心態來說：普遍高端指住宅的業主并不急于出售，因握持的都是優質資產，出售的意愿較小；但正因是優質資產，有極佳的居住體驗，所以可以適當的主動出擊。

05總結

以上幾點見解，是我建議客戶購入二手高端住宅的真實想法，市場雖然在變動，但其中內部的一些邏輯與規律還是存在的。

能牢牢把握住這些因素，無論是一手還是二手都將是不錯的選擇。

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