近日，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

(資料圖)

01房屋養(yǎng)老金制度

房屋養(yǎng)老金制度被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，指的是住宅專項維修資金，是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后日常維修以外的大、中修，更新改造的資金，是取之于民用之于民，保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

為何需要出臺房屋養(yǎng)老金制度呢？

目前我國大部分單個住宅小區(qū)的專項維修基金規(guī)模一般僅為600萬元-900萬元，甚至能更低。但隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。

另外，還有“老破小”和高層住宅這兩類比較特殊的房子。目前我國有很多房子是房改之前建的老破小，根本沒有連專項維修基金。而對于高層住宅而言，30年之后想要維修，成本非常大，但如果不維修就會存在很大的隱患。

02 信號

住建局提出房屋養(yǎng)老金制度傳達了什么信號？

●市場進入存量時代

目前，我國房地產市場已從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經出現過剩。根據《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態(tài)平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束，房子也已經建得差不多。

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，在存量時代，不需要擴張“量”了，住建部門任務更多需要放在如何維護好房子，讓業(yè)主住的好、住的舒適上，這就需要金融資源的支撐，從過去提供增量開發(fā)貸、按揭貸，轉到房屋和社區(qū)維護，即房屋養(yǎng)老金。

●推出房屋養(yǎng)老金制度迫在眉睫

目前，我國有500億平米住宅，上世紀大概建設了300億，本世紀20年建設了200億。大量的房子開始進入中老年，加上過去20年里，建房子的速度快，難免存在質量的問題。如今，房子質量問題、維護的問題開始顯現，近期也有不少地方出現房屋質量隱患。同時，很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進一步支持，因此，推出房屋養(yǎng)老金制度非常有必要。

●房屋養(yǎng)老金制度或為房地產行業(yè)帶來新機遇

有業(yè)內專業(yè)人士認為，房屋養(yǎng)老金制度與城市更新、數字化轉型等都是房地產新發(fā)展模式的重要探索方向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房屋養(yǎng)老金制度的建立也創(chuàng)造了許多新的商業(yè)機會，對物業(yè)公司、中介機構、保險機構、金融機構和建筑企業(yè)等來說，可能意味著新的發(fā)展機遇和增長空間。

03 如何建立？

金融部門推進房屋養(yǎng)老金制度，不僅可以保障居住條件，還能更好地防范地產金融風險。那么該如何更好地建立房屋養(yǎng)老金制度呢？

全國人大代表佘才高認為，建立房屋養(yǎng)老金制度，需要從推動制度頂層設計、建立房屋安全綜合保險制度、建立房屋體檢和動態(tài)監(jiān)測制度、規(guī)范房屋養(yǎng)老金管理四方面發(fā)力，落實房屋全生命周期管理，進一步保障人民群眾生命財產安全。

在頂層設計上，佘才高建議多部門加強協(xié)同，參與房屋養(yǎng)老金的制度設計，推動部分城市的先行試點工作。其中財政部要開展資金來源方面的研究，探索土地出讓金按比例劃取部分用于補充后續(xù)的房屋養(yǎng)老金公共統(tǒng)籌賬戶。

另外，需要加強房屋養(yǎng)老金管理機構建設，設立專門的房屋養(yǎng)老金管理機構，配備專業(yè)力量，安排專項經費，完善工作機制，具體負責本行政區(qū)域內房屋養(yǎng)老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監(jiān)督工作。

針對關鍵點，房屋養(yǎng)老金的錢從何處來，佘才高建議可以參考養(yǎng)老金制度采取公共賬戶和個人賬戶。

其中公共賬戶的主要從當年土地出讓金中提計，另外還包括維修資金增值收益結余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等。

個人賬戶則指住宅維修基金，用于住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

房屋是居民重要的財產，實行房屋養(yǎng)老金制度不僅能維護保障房屋的性能，維護居民的利益，還能更好地解決老舊小區(qū)改造的資金問題。

事實上，去年以來官方就已多次提出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，此次住建部的再次強調，或表明房屋養(yǎng)老金制度建設及試點或將加速推行。

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