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以下文章來源于米筐投資 ，作者老船長

(資料圖片僅供參考)

米筐投資.

關(guān)注我，不吃虧！

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政策潮洶涌，每天都有大新聞。

8月30日，廣州終于發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”的通知：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

直白一點(diǎn)說就是，以后在廣州買房，認(rèn)房不認(rèn)貸！

同一天，深圳也緊跟步伐，宣布認(rèn)房不認(rèn)貸：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

廣州深圳，終于開始放松了！

新規(guī)出臺后，廣州住建局也做了詳細(xì)解釋：

申請貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購房人。

住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

只要本人在廣州當(dāng)?shù)貨]有房子，無論你是否是本地戶籍，無論名下是否有貸款，無論貸款是否已結(jié)清，都能按照首套房首付30%在廣州買房。

而在此之前，無論是否是廣州戶籍，只要名下有貸款記錄即便結(jié)清也是按照二套房執(zhí)行，最低首付40%，貸款未結(jié)清的首付甚至高達(dá)70%。

其他三個(gè)一線城市，大都也是如此嚴(yán)格。

而在大部分二三線城市，認(rèn)房認(rèn)貸已經(jīng)取消，或者執(zhí)行的并不嚴(yán)格。壓力全都集中在一線城市。

廣州深圳出手之后，相信其他城市很快就會跟進(jìn)。

全國層面的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可能真的要到來了。

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2

為什么是廣州深圳？

看過廣州樓市最近的表現(xiàn)，你就會明白：實(shí)在是有點(diǎn)慘。

7月份，廣州新房成交面積50.7萬㎡，環(huán)比下降29.5%，同比下降29.4%。

到了8月份，成交面積再次環(huán)比下降5.2%，同比跌幅更是達(dá)到34.6%。

而深圳的成交面積環(huán)比下跌27.3%，同比下跌17.2%，也不遑多讓。

新房市場成交進(jìn)一步萎縮。

二手房的表現(xiàn)，同樣不盡人意：

4月份，廣州二手住宅成交量9573套；

5月份，廣州二手住宅成交量8135套；

6月份，廣州二手住宅成交量7600套；

深圳的二手房成交量，3月之后連續(xù)下跌，又回到了2000套的水平。

與此同時(shí)，房價(jià)也在一步步下挫。

7月，廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.13%，同比下跌0.03%。

但分區(qū)域看，除了天河、海珠、黃埔還保持著同比增長，其他區(qū)的房價(jià)都在下跌。尤其是增城，同比跌幅高達(dá)6.65%。

7月，深圳房價(jià)環(huán)比下跌0.32%，同比下跌2.36%。除了坪山稍微穩(wěn)定之外，所有的區(qū)域房價(jià)都在下跌。

量價(jià)齊跌的市場，再不出手恐怕真的來不及了。

3

廣州深圳已經(jīng)出手了，現(xiàn)在的問題是：

認(rèn)房不認(rèn)貸的效果會怎樣？

7月底，住建部首次提出“個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”松綁政策。隨即，北上廣深四大一線城市，紛紛表態(tài)會抓緊出臺相關(guān)政策。

但一個(gè)月過去了，有動(dòng)靜的只有一些二三線城市。

8月25日，住建部、央行和金管局又印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

算是認(rèn)房不認(rèn)貸正式推出的信號。

但這其中的用詞，也十分“曖昧”：供城市自主選擇。

也就是說，是否實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，還得由各城市根據(jù)自身市場狀況決定。

相對于北京上海嚴(yán)防炒作的高門檻，廣州就成為最容易落地的城市。

認(rèn)房不認(rèn)貸，對釋放購買力有著重要作用。起碼對這兩類人來說，是大利好：

1）非本地戶籍、在外地有貸款記錄的異地購房客。從之前的40%首付可以直接降到30%，置業(yè)一線城市的門檻大大降低。

2）賣舊換新的改善需求購房者。同樣首付比例從40%能降到30%，配合置換退稅費(fèi)等政策，壓力大大降低。

剛需和改善需求，都能照顧到。

但值得注意的是，廣州深圳的限購并沒有取消。

本地戶籍居民限購2套；

本地戶籍單身（含離異）人士限購1套；

非本地戶籍家庭連續(xù)繳滿5年社?；蛘邆€(gè)稅，限購1套；

這些硬性要求，目前是沒有變化的。

也因此，認(rèn)房不認(rèn)貸落地所能激活的購買力，可能并不如想象中那么多，畢竟硬性門檻還放在這。

從中我們也能摸到一線城市的樓市放松底線：

限貸可以放松，但想放開限購限售，沒那么容易。

尤其對北京上海來講，這一點(diǎn)可能執(zhí)行的更為徹底。

畢竟，“房住不炒”的總原則，依然不可動(dòng)搖。

這也是為什么，前段時(shí)間瘋傳的“一線城市全面取消限購”小作文，早已銷聲匿跡。

而從更長遠(yuǎn)的時(shí)間段來看，在過去三輪地產(chǎn)周期中，首付比例的下調(diào)，大概率會帶來地產(chǎn)銷售增速的反彈。

但從2022年以來，全國平均首付比例持續(xù)下降，但地產(chǎn)銷售增速沒有明顯反彈，反而繼續(xù)下行，目前仍維持在-20%左右的區(qū)間。

歸根結(jié)底，還是就業(yè)、收入以及信心的沖擊問題。

時(shí)代可能真的不一樣了。

原標(biāo)題：《一線城市，也頂不住了？》