評論員文章

停車難，停車貴，一直是困擾城市居民的老大難問題。小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)到底是屬于全體業(yè)主，還是屬于開發(fā)商??

近日，一篇《你還在買車庫嗎?法院都判決了：業(yè)主應(yīng)免費使用，開發(fā)商無權(quán)售賣》(以下簡稱“車庫之爭”網(wǎng)文)的文章，再次在微信朋友圈刷屏。

這篇文章講述的是江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院2003年審理的星漢城市花園業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)與江蘇星漢置業(yè)有限公司(以下簡稱星漢公司)車庫糾紛一案(以下簡稱“車庫之爭”)。此案一審業(yè)委會勝訴后,被媒體冠以“全國首例”，因此社會關(guān)注度極高，且不時被網(wǎng)民拎出來,多次引發(fā)社會熱議。13年后，鼓樓區(qū)法院發(fā)布聲明“辟謠”，網(wǎng)民才得知，2003年法院一審宣判后，星漢公司不服提起上訴。南京市中級人民法院審理后認為，原審查明事實不清，裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。

有知情人告訴記者，南京市中院發(fā)回重審后，鼓樓區(qū)法院長達11年沒有下文。直到2014年，鼓樓區(qū)法院才經(jīng)過審理,改變2003年的判決結(jié)果。

“同一案情、同一當事人、同一個法院，判出的兩個結(jié)果卻大相徑庭，一直飽受法學(xué)專家的質(zhì)疑。而物權(quán)法實施前后的法律適用，也因此成為公眾熱議的焦點。”這名知情人對記者說。

地下車庫權(quán)屬紛爭激烈

一審判歸全體業(yè)主所有

星漢城市花園小區(qū)(以下簡稱星漢花園)位于南京市鼓樓區(qū)。

小區(qū)業(yè)主徐女士告訴記者，1998年星漢公司報建后，開始建設(shè)星漢花園，2003年前就已竣工交付。“在南京，星漢花園是成立業(yè)委會比較早的。”

據(jù)業(yè)委會一位陳姓委員介紹，星漢花園規(guī)劃了36個地下車庫，但實際上建設(shè)了59個。星漢公司在業(yè)委會不知情的情況下，以8萬元的單價賣掉了其中37個，余下的22個也被物業(yè)公司租了出去。

業(yè)委會得知后，派人找星漢公司協(xié)商，要求將車庫歸還給業(yè)主。

據(jù)業(yè)委會一位不愿透露姓名的人士回憶，當時星漢公司的經(jīng)理稱，車庫是公司花錢建的，憑什么要給業(yè)主，全國沒有這樣的先例。

多次協(xié)商無果后，業(yè)委會于2003年6月19日，一紙訴狀將星漢公司起訴到了鼓樓區(qū)法院。

2003年11月12日，鼓樓區(qū)法院進行公開開庭審理。

庭審中,業(yè)委會代理律師陳述的理由是：小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，星漢公司作為開發(fā)商，沒有車庫的所有權(quán)，因此也無權(quán)出售。

星漢公司則強調(diào)，公司在出售房屋時，并沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上。“車庫是公司投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的產(chǎn)權(quán)，出售車庫并沒有錯。”

最后,法院當庭宣判：地下停車庫歸全體業(yè)主所有，星漢公司應(yīng)向業(yè)委會移交全部地下車庫。

一名業(yè)主算了一筆賬，當時南京擁有面積1萬平方米以上的小區(qū)有200多個，每個小區(qū)有60個左右的車庫,均價都在10萬元左右。“如果按判決返還給業(yè)主，開發(fā)商至少要退出10億元以上。如果將1萬平方米以下的小區(qū)都算進去，數(shù)額更為巨大。”

判決后，星漢公司當庭稱：“堅決上訴!”

此案當年的審判長、鼓樓區(qū)法院現(xiàn)任黨組副書記、副院長盛皓，在判決后向媒體詳細解釋了判決的兩個事實依據(jù):

一是南京市規(guī)劃局規(guī)定，開發(fā)商按0.2車位/戶標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。“既然建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施,就應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。”

二是小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，證明小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主。“小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。”

由于當時國家沒有出臺系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律，判決依據(jù)的是1998年9月29日由江蘇省物價局、省建委制定，經(jīng)江蘇省政府同意后印發(fā)的《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》。這項規(guī)定第十四條列舉了價格構(gòu)成的9項成本構(gòu)成,分別是：土地征用(出讓)及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用和公共設(shè)施專項維修資金。最后強調(diào)，“本款1至9項所列費用，必須嚴格按照經(jīng)批準的規(guī)定設(shè)計方案實際發(fā)生的項目執(zhí)行。未經(jīng)省價格部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更”。

發(fā)回重審十一年后改判

超規(guī)劃車庫屬業(yè)主共有

隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，每隔一段時間，“車庫之爭”網(wǎng)文就會被網(wǎng)民在一些微信公眾號轉(zhuǎn)發(fā)，并持續(xù)發(fā)酵。

2016年4月8日，鼓樓區(qū)法院在官微上就“車庫之爭”發(fā)表聲明稱，“微信公眾號上提到的判決內(nèi)容，是并未生效的一審判決，此案應(yīng)以生效判決為準”。

此時,很多網(wǎng)民才知道，“車庫之爭”一審宣判后，星漢公司提起了上訴,南京市中院裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。鼓樓區(qū)法院就“車庫之爭”作出了新的判決。

在中國裁判文書網(wǎng)站上,記者找到了“車庫之爭”的判決書，文號為(2013)鼓民初字第1656號，時間是2014年9月18日。

判決書顯示，業(yè)委會起訴的理由，和此前沒有多大變化。星漢公司的辯稱，多了一個新的內(nèi)容：根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者是出租等方式約定。“業(yè)委會并未提供其與星漢公司約定取得地下車庫的證據(jù)，故其對地下車庫不享有權(quán)利。”

鼓樓區(qū)法院作出判決：星漢公司于本判決生效起10日內(nèi)給付業(yè)委會車庫出售款50萬元，駁回業(yè)委會的其他訴訟請求。

記者梳理判決書得知，法院裁判的依據(jù)有兩點：

一是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009年3月23日發(fā)布,以下簡稱《解釋》)。《解釋》第六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，歸業(yè)主共有。“星漢花園規(guī)劃核準車庫數(shù)量為36個，實際建設(shè)59個，故超規(guī)劃建設(shè)的23個車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。”

二是《南京市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定(試行)》(2004年12月15日制定,以下簡稱《規(guī)定》)。《規(guī)定》第六條要求，規(guī)劃核準的車庫中,應(yīng)有不低于15%的車庫為業(yè)主保留。“星漢花園業(yè)主實際有權(quán)取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫，尚應(yīng)向業(yè)委會移交5個車庫。因車庫已實際出售，星漢公司應(yīng)支付對應(yīng)的出售價款50萬元。”

一審宣判后，雙方均未上訴。

第二次判決適用法律存疑

雖已生效但爭議仍在持續(xù)

根據(jù)時間計算，鼓樓區(qū)法院官微在2016年4月8日發(fā)表聲明時，距離鼓樓區(qū)法院第二次作出判決已經(jīng)過了一年多時間。

南京市民張直凱認為，鼓樓區(qū)法院的聲明提到了鼓樓區(qū)法院曾審理過“車庫之爭”、星漢公司不服一審判決提起上訴、南京中院裁定發(fā)回重審等事實，但均沒有說明具體的發(fā)生日期。鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號判決書全文有2200多字，只字未提其2003年的判決和南京市中院發(fā)回重審的經(jīng)過。“從裁判文書的行文規(guī)范上看，更像是一起新的案件。”

記者采訪得知，物權(quán)法頒布前后，關(guān)于如何確定區(qū)分所有建筑小區(qū)的車庫歸屬問題，曾一度成為爭論的焦點和熱點。在物權(quán)法的起草過程中，學(xué)界觀點紛紜，主要有4種觀點:業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國家所有說和約定歸屬說，即分別認為車庫歸業(yè)主所有、開發(fā)商所有、國家所有,或通過具體約定來確定其歸何主體所有。最終，我國物權(quán)法第七十四條采納了“約定歸屬說”的觀點。

“約定歸屬說”也是星漢公司在2014年審理“車庫之爭”時提出的主要抗辯理由。

4月8日,記者聯(lián)系鼓樓區(qū)法院新聞發(fā)言人張偉，擬采訪星漢公司何時上訴、南京市中院何時發(fā)回重審以及鼓樓區(qū)法院(2013)鼓民初字第1656號民事判決是再審還是重新立案等問題。??

截至發(fā)稿，鼓樓區(qū)法院仍沒有回音。(記者 王陽)