01

讓人看不懂的“雙面”樓市

(資料圖片僅供參考)

樓市最近唱衰與唱多的聲音齊聚。

一方面，銷售市場不景氣，房企大佬也開始退市：

市場低迷

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示：5月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅銷售價格環(huán)比下降。就連一線城市上海也驟然趨冷。3月成交還在2.36萬套，4月就降至1.73萬套，5月更是不到1.5萬套，環(huán)比4月下跌13.7%。

根據(jù)業(yè)內(nèi)判斷，上海二手房陽春線大致在2.1萬套/月，而榮枯線則在1.5萬套/月。也就是說，5月已經(jīng)掉到榮枯線以下了。

第一家退市A股房企出現(xiàn)

四川最大民營房企藍光發(fā)展連續(xù)20個交易日股價低于1元，觸發(fā)退市機制，被上交所要求在6月6日強制退市。藍光成為第一家退市A股房企，后來者還會有很多，比如，陽光城、泰禾、中天、粵泰等等。

另一方面，不僅地王又再一次出現(xiàn)，日光盤也卷土重來：

地王重現(xiàn)

今年，各地土拍市場都拍出了溢價率到頂?shù)摹暗赝酢保踔梁芏嗝衿笠布尤肓藫尩卮髴?zhàn)。比如，上海民營房企大華集團，以近13億的大手筆，在41家房企中脫穎而出，獲得了北京昌平朱新莊地塊；浙江偉星置業(yè)豪擲31億拿下南京和西南地塊。

日光盤再現(xiàn)

深圳今年首個日光盤，海德園，歷時9個半小時，A區(qū)237套房源全部售罄。這是繼去年10月底深鐵閱山境尾盤開盤后，久違出現(xiàn)3:1的認籌房源比，同時也是深圳2023年首個需積分入圍的項目。

從政策端來看，就連央媽都頻頻下場救市。

樓市低迷之際，央媽又一次出手了，1年期LPR調(diào)整為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均下降10個基點。

隨著LPR的下調(diào)，預(yù)計最近幾周各大銀行會陸續(xù)下調(diào)房貸利率，即普遍會下降10個基點。目前，北京、深圳、蘇州等地多家銀行已下調(diào)房貸利率。其中，蘇州首套房貸款利率已低至4%；鄭州首套房貸款利率在此前已降至3.8%，此后有望降至3.7%。

降息后首套房貸利率進一步下調(diào)，對于首套房的認購有積極作用。

未來，樓市到底會如何走？房地產(chǎn)還會繼續(xù)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)嗎？

福 卡 智 庫

02

樓市底層邏輯變了

不管表象如何紛亂，把握樓市走向的一個根本線條在于，樓市的底層邏輯已在悄然改變。

如今，樓市面臨著兩個回不去，既回不到過往那種房地產(chǎn)支撐中國經(jīng)濟的程度，也回不到靠炒房賺差價的瘋狂年代。

一是，支撐房市高漲的各項因素已日漸消退。

中國經(jīng)濟高增長結(jié)束、人口紅利日漸消弭、城市化速度逐漸放緩，中國樓市供需總體趨于平衡，嚴重缺口導(dǎo)致的大起大落將趨于平衡。

二則，樓市風(fēng)向以調(diào)控維穩(wěn)、尋找平衡點為主。

過往一次又一次的現(xiàn)實已然表明，無論經(jīng)濟形勢如何變化，無論樓市是高歌猛進還是橫盤調(diào)整，“房住不炒”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的剛性原則。

自去年以來，從中央到地方，支持性的政策頻繁推出，但核心仍是在“房住不炒”的剛性約束下，尋找一個平衡點，即既保證房地產(chǎn)正常交易健康發(fā)展，又保證房價處于合理區(qū)間微幅震蕩。

進入樓市新時代，舊邏輯被釜底抽薪，新的邏輯也在悄然浮出水面，即“短期看政策，中期看貨幣，遠期看人口”。

在供需、政策、貨幣、人口等多重因素的影響下，房地產(chǎn)不會消失，仍將是國內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，只是未來的發(fā)展模式和市場狀況變化了。擁抱變化，才能更好理解未來的房地產(chǎn)市場。