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開源證券股份有限公司齊東近期對(duì)陸家嘴進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《公司首次覆蓋報(bào)告：租售并舉協(xié)同發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入助力業(yè)績(jī)釋放》，本報(bào)告對(duì)陸家嘴給出買入評(píng)級(jí)，當(dāng)前股價(jià)為9.96元。

陸家嘴(600663)
租售并舉協(xié)同發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入助力業(yè)績(jī)釋放，給予“買入”評(píng)級(jí)
陸家嘴以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)零售和金融服務(wù)為延伸，深度參與浦東新興區(qū)域的發(fā)展。 公司持有資產(chǎn)大部分位于陸家嘴和前灘核心區(qū)位，租金和出租率穩(wěn)步提升；住宅開發(fā)項(xiàng)目可售資源充足，并有較大規(guī)模的資產(chǎn)收購(gòu)及項(xiàng)目投建計(jì)劃，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放可期。 我們預(yù)計(jì)公司 2023-2025 年歸母凈利潤(rùn)為 19.22、 21.41和 24.98 億元，對(duì)應(yīng) EPS 為 0.48、 0.53、 0.62 元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng) PE 為 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。
核心區(qū)域資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入受疫情影響下滑
（1） 公司辦公物業(yè)主要包括甲級(jí)寫字樓與高品質(zhì)研發(fā)樓， 持有長(zhǎng)期在營(yíng)甲級(jí)寫字樓總建面 191 萬(wàn)方，高品質(zhì)研發(fā)樓總建面 32.7 萬(wàn)平方米。 2022 年公司辦公租賃收入 30.4 億元，同比下降 5.9%， 其中疫情影響租金減免 4.61 億元， 截至 2022年末上海成熟甲級(jí)寫字樓平均出租率約為 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商業(yè)物業(yè)要分布在上海和天津兩個(gè)城市， 總建筑面積達(dá) 45.7 萬(wàn)方， 2022 年商業(yè)租賃收入為 2.44 億元，同比下降 46.3%，上海三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目出租率均超過(guò) 85%。（3）公司旗下四家酒店全年?duì)I收 2.51 億元，同比增長(zhǎng) 128.2%， 由于前灘香格里拉酒店的開業(yè)，業(yè)績(jī)有較大增長(zhǎng)。
開發(fā)業(yè)務(wù)深耕浦東新區(qū)， 擬并購(gòu)重組注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
公司開發(fā)業(yè)務(wù)以陸家嘴區(qū)域?yàn)楹诵?，向前灘、張江科學(xué)城、川沙新市鎮(zhèn)核心區(qū)域布局。 2022 年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 68.79 億元，同比增加 40%， 在售項(xiàng)目的整體去化率為 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅項(xiàng)目 4 個(gè)，總建面 41.6萬(wàn)方，均位于上海；公司未開發(fā)土地面積 58.8 萬(wàn)方。公司公告擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)和募集配套資金， 以 133.19 億元收購(gòu)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的 4 處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 四家標(biāo)的公司所持有土地計(jì)容建筑面積 98.35 萬(wàn)方，據(jù)我們測(cè)算，四個(gè)項(xiàng)目公司總可售貨值約 600 億元，可售權(quán)益貨值約 430 億元，自持資產(chǎn)預(yù)計(jì)每年對(duì)應(yīng)含稅租金收入 7.3 億元。公司發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)已于6 月底獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，若成功落地將顯著提升公司的資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量。
風(fēng)險(xiǎn)提示： 寫字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、上海住宅房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有1家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，中性評(píng)級(jí)1家；過(guò)去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為11.19。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，陸家嘴（600663）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河良好，盈利能力一般，營(yíng)收成長(zhǎng)性較差。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能較大，存在隱憂的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、有息資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率近3年增幅、存貨/營(yíng)收率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/利潤(rùn)率。該股好公司指標(biāo)1.5星，好價(jià)格指標(biāo)3星，綜合指標(biāo)2星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）