評論員文章

(資料圖片)

開源證券股份有限公司齊東近期對陸家嘴進行研究并發布了研究報告《公司首次覆蓋報告：租售并舉協同發展，優質資產注入助力業績釋放》，本報告對陸家嘴給出買入評級，當前股價為9.96元。

陸家嘴(600663)
租售并舉協同發展，優質資產注入助力業績釋放，給予“買入”評級
陸家嘴以商業地產為核心業務，以商業零售和金融服務為延伸，深度參與浦東新興區域的發展。 公司持有資產大部分位于陸家嘴和前灘核心區位，租金和出租率穩步提升；住宅開發項目可售資源充足，并有較大規模的資產收購及項目投建計劃，未來業績釋放可期。 我們預計公司 2023-2025 年歸母凈利潤為 19.22、 21.41和 24.98 億元，對應 EPS 為 0.48、 0.53、 0.62 元，當前股價對應 PE 為 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。
核心區域資產優質，經營性物業收入受疫情影響下滑
（1） 公司辦公物業主要包括甲級寫字樓與高品質研發樓， 持有長期在營甲級寫字樓總建面 191 萬方，高品質研發樓總建面 32.7 萬平方米。 2022 年公司辦公租賃收入 30.4 億元，同比下降 5.9%， 其中疫情影響租金減免 4.61 億元， 截至 2022年末上海成熟甲級寫字樓平均出租率約為 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商業物業要分布在上海和天津兩個城市， 總建筑面積達 45.7 萬方， 2022 年商業租賃收入為 2.44 億元，同比下降 46.3%，上海三個大型商業項目出租率均超過 85%。（3）公司旗下四家酒店全年營收 2.51 億元，同比增長 128.2%， 由于前灘香格里拉酒店的開業，業績有較大增長。
開發業務深耕浦東新區， 擬并購重組注入優質資產
公司開發業務以陸家嘴區域為核心，向前灘、張江科學城、川沙新市鎮核心區域布局。 2022 年，公司實現合同銷售金額 68.79 億元，同比增加 40%， 在售項目的整體去化率為 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅項目 4 個，總建面 41.6萬方，均位于上海；公司未開發土地面積 58.8 萬方。公司公告擬發行股份及支付現金購買資產和募集配套資金， 以 133.19 億元收購陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的 4 處優質資產， 四家標的公司所持有土地計容建筑面積 98.35 萬方，據我們測算，四個項目公司總可售貨值約 600 億元，可售權益貨值約 430 億元，自持資產預計每年對應含稅租金收入 7.3 億元。公司發行股份購買資產事項已于6 月底獲證監會通過，若成功落地將顯著提升公司的資產規模和質量。
風險提示： 寫字樓租賃市場競爭加劇、上海住宅房價波動風險

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有1家機構給出評級，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為11.19。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，陸家嘴（600663）行業內競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性較差。財務風險可能較大，存在隱憂的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、有息資產負債率、應收賬款/利潤率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經營現金流/利潤率。該股好公司指標1.5星，好價格指標3星，綜合指標2星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）