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【資料圖】

機構(gòu)：全國25個重點城市中介費率平均值為2.2% 近七成費用買家承擔(dān)

近日，福州明確買賣雙方共擔(dān)傭金并下調(diào)中介費率。但由于外界認為該中介費沒有實質(zhì)下降，且造成了負面影響，因此該文件被撤銷。此事引發(fā)了對二手房中介費下調(diào)的熱議。6月2日，易居研究院研究發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，從中介費買賣雙方的負擔(dān)比例來看，有67%的費用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。在當(dāng)前二手房交易趨于疲軟、購房稅費成本偏高的情況下，對中介費下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進介紹，從實際調(diào)研情況看，各地中介費用的定價并無統(tǒng)一標準。但實際上各地形成了四個鮮明的價格體系或?qū)哟危醋罡邇r、參考價、市場價、最低價。

其中，“最高價”是中介公司口頭的最高報價。部分城市最高價達到4%的水平，即通俗理解的“4個點”傭金。一般此類價格和特定房源有關(guān)。“參考價”是地方政府指導(dǎo)價下約定俗成的價格，普遍為3%的水平。部分實行單邊收費的城市會低于該水平，其對于中介公司的中介費定價有約束性。“市場價”是買賣雙方實際支付的價格。中介公司基于房地產(chǎn)市場運行情況，在參考價基礎(chǔ)上做出了上調(diào)價或折扣價，以實現(xiàn)交易目標，當(dāng)前普遍為2%左右的水平。“最低價”是各個城市極個別中介公司給出的優(yōu)惠價，該價格大致為1%，但有一定的噱頭或營銷成分。

易居研究院研究統(tǒng)計顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當(dāng)于打了7折的水平。從實際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。反過來說明，在買方市場形成的過程中，中介費其實有降低的可能。具體城市方面，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高。而城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。

嚴躍進指出，在中介費“誰來承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用”新政的目的所在。另外從中介費買賣雙方的負擔(dān)比例來看，有67%的費用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說，購房者承擔(dān)了近7成中介費，其壓力更大，且有損公平。

他認為，近期福州的政策改革充分說明其主動思考了相關(guān)問題，做出了積極的探索。當(dāng)然文件撤回，說明中介費的調(diào)整和預(yù)期有偏差，產(chǎn)生了誤導(dǎo)和矛盾，因此需要更科學(xué)的調(diào)整。各地也需要從全國層面視角理解這個問題，做到政策貼近群眾需求。介費用下調(diào)，往往會產(chǎn)生幾個老問題，即費用滋生和費用轉(zhuǎn)嫁的問題。費用滋生是指一些新費用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費、保障服務(wù)費、擔(dān)保費等。此類費用如何定價或如何收，都應(yīng)該在中介費調(diào)整政策中做出說明。而在費用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔(dān)房東那部分費用的情況。

此外，今年二季度全國二手房市場遇到了較大的壓力，其對于中介公司的日常經(jīng)營和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場沒有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費的下調(diào)會加劇中介公司的經(jīng)營困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無序競爭、交易繼續(xù)疲軟等新問題。因此，中介費用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策做緊密結(jié)合。各地要兼顧購房群眾、中介機構(gòu)、市場行情等實際情況，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。