自2021年6月首批公募REITs成立以來(lái)，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)快速發(fā)展。截至2023年6月1日，全市場(chǎng)主要的27只公募REITs發(fā)行規(guī)模合計(jì)超過(guò)900億元。

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由于公募REITs具有投資門(mén)檻相對(duì)較低、分紅穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，上市初期受到了市場(chǎng)的熱情追捧，多只產(chǎn)品上市首日上漲30%。

不過(guò)，2023年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)集體回撤，這可能與部分產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期有關(guān)。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT、中金安徽交控REIT等產(chǎn)品年內(nèi)回撤超過(guò)15%。

近期，博時(shí)基金、華安基金等旗下公募REITs啟動(dòng)擴(kuò)募，在“首發(fā)+擴(kuò)募”雙重加持下，公募REITs市場(chǎng)或迎來(lái)較快發(fā)展。

公募REITs二級(jí)市場(chǎng)集體回撤

公開(kāi)資料顯示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指依法向社會(huì)投資者公開(kāi)募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

截至2023年6月1日（下同），公募REITs二級(jí)市場(chǎng)年內(nèi)表現(xiàn)較差，多只產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超過(guò)10%。

圖1：2023年之前成立的公募REITs年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)

公募REITs相對(duì)較差的走勢(shì)可能與部分產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期有關(guān)。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的基金合同生效日為2021年12月，募集份額9億份，募集金額28.8億元。該基金的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目，均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)。截至2023年3月31日，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司出租率為 68.47%，而2022年的平均出租率為81.29%。

2023年以來(lái)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)年內(nèi)下跌24.35%，在全市場(chǎng)主要的25只2023年之前成立的公募REITs中排名墊底。

此外，華夏中國(guó)交建高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等產(chǎn)品年內(nèi)也下跌超過(guò)15%。

27只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模合計(jì)逾900億元 底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品最多

公募REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，2021年6月首批9只公募REITs成立。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月1日，全市場(chǎng)主要有27只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)約908.92億元。

其中，中金安徽交控REIT的發(fā)行規(guī)模最大，達(dá)到108.8億元。該基金的目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段公路收費(fèi)權(quán)及對(duì)應(yīng)公路資產(chǎn)，不含沿江高速公路路段內(nèi)的服務(wù)區(qū)及停車(chē)區(qū)（指天門(mén)服務(wù)區(qū)、千軍服務(wù)區(qū)、馬衙服務(wù)區(qū)、牛頭山服務(wù)區(qū)、順安停車(chē)區(qū)）等配套資產(chǎn)。

國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，金額為8.24億元。該基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合由2個(gè)產(chǎn)業(yè)園組成，包括：臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期，資產(chǎn)位于上海市奉賢區(qū)，建筑面積合計(jì)約113699平方米。

按照資產(chǎn)類(lèi)型劃分，27只公募REITs中，底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品數(shù)量最多，分別為8只和7只。其他產(chǎn)品的底層資產(chǎn)包括保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保。

圖2：27只公募REITs資產(chǎn)類(lèi)型分布

“首發(fā)+擴(kuò)募”并行 公募REITs擴(kuò)容進(jìn)行時(shí)

近期，博時(shí)基金、華安基金、中金基金、紅土創(chuàng)新基金公告旗下公募REITs擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說(shuō)明書(shū)，標(biāo)志著首批公募REITs啟動(dòng)擴(kuò)募。

圖3：4只擴(kuò)募公募REITs擬擴(kuò)募金額

此外，還有多只公募REITs已獲批或正申請(qǐng)上市。2023年4月25日，證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予中金山高集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金這兩只基金注冊(cè)。

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