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父母資助子女購(gòu)房，有的出資一部分、有的出資全部、有的是婚前購(gòu)置、有的婚后才買，情況多種多樣，這就導(dǎo)致房產(chǎn)歸屬在認(rèn)定上存在復(fù)雜性。近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)一起合同糾紛案件。案涉房屋由父母（劉甲、趙乙）主要出資并登記在子女（劉丙、劉丁）名下，產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，法院綜合考慮房屋實(shí)際出資情況后，依法判令案涉房屋由劉甲、趙乙、劉丙、劉丁按份共有，其中劉甲、趙乙共有64%，劉丙占有18%，劉丁占有18%。

法院查明，2017年11月27日，劉甲、趙乙因覺(jué)得爬樓辛苦，將其位于南昌市一套樓梯房出售得款63萬(wàn)元，并打算購(gòu)買一套電梯房養(yǎng)老。在同子女劉丙、劉丁商議后，劉甲、趙乙出資68萬(wàn)元（舊房賣得63萬(wàn)元，另加5萬(wàn)元），劉丙、劉丁共同出資38.5萬(wàn)（各出資19.25萬(wàn)元）元購(gòu)買了一套電梯房。劉甲、趙乙本意是該房屋由二老居住終老，子女劉丙、劉丁履行對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，待老人去世后，房屋由子女劉丙、劉丁處置。因此，該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在劉丙、劉丁名下，各自占有50%的份額。后因劉丙、劉丁在外地工作多有不便，圍繞贍養(yǎng)問(wèn)題雙方矛盾重重。劉甲、趙乙為此訴至本院，以案涉電梯房為三方分別出資、共同購(gòu)買為由，請(qǐng)求對(duì)上述電梯房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)分割。

法院認(rèn)為，劉甲、趙乙作為主要出資人，將房屋登記在子女劉丙、劉丁名下，并不能據(jù)此認(rèn)定雙方成立贈(zèng)與關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)證據(jù)（如出資情況等）核實(shí)真正的權(quán)利人，并申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記，或通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。根據(jù)已查明的事實(shí)，案涉電梯房劉甲、趙乙共同出資68萬(wàn)元，劉丙、劉丁共同出資38.5萬(wàn)（各出資19.25萬(wàn)元），根據(jù)三方購(gòu)房時(shí)出資情形來(lái)看，現(xiàn)有房產(chǎn)的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符，原告劉甲、趙乙要求房屋產(chǎn)權(quán)變更及確權(quán)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。又因訴爭(zhēng)房產(chǎn)系三方共同出資購(gòu)買，應(yīng)按三方出資比例按份共有。

據(jù)此，法院依法作出上述判決。判決書送達(dá)后，原被告均服判息訴。

房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非物權(quán)的最終認(rèn)定

法官庭后表示，動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人應(yīng)為登記權(quán)利人。但在司法實(shí)踐中，常常出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記并不能直接等同于實(shí)際權(quán)利的狀況，也并不能據(jù)此認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力。

一方面，房屋登記在子女名下不宜一概認(rèn)定為贈(zèng)與。父母將自己的房屋登記在子女的名下，對(duì)這種行為是否能夠認(rèn)定為贈(zèng)與，應(yīng)考慮以下因素。其一，是否附有相關(guān)贍養(yǎng)義務(wù)；其二，是否履行了事實(shí)上的交付行為；其三，是否有明確的贈(zèng)與意思表示。本案中，案涉房屋作為劉甲、趙乙養(yǎng)老房屋一直居住至今，并未實(shí)質(zhì)性地交付子女，劉甲、趙乙亦沒(méi)有明確的贈(zèng)與表示，且劉丙、劉丁未按承諾履行對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，因此，雙方僅有名義上的登記行為，并無(wú)事實(shí)上的交付行為，不能據(jù)此推斷出當(dāng)事人的贈(zèng)與與接受贈(zèng)與的意思表示。

另一方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書僅僅具有法律上的推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記是指國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿是認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有力證據(jù)。對(duì)此，民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。但是，不能據(jù)此認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力，登記記載的權(quán)利人只是應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人，并不是物權(quán)的最終認(rèn)定。民法典物權(quán)編解釋（一）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”因此，如果出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人有權(quán)舉出反證證明登記簿上的記載確有錯(cuò)誤，并選擇更正登記、行政復(fù)議和行政訴訟、民事訴訟等救濟(jì)途徑來(lái)解決問(wèn)題。

法官表示，本案看似財(cái)產(chǎn)糾紛，實(shí)則是因贈(zèng)與、贍養(yǎng)而引發(fā)的家庭糾紛。作為子女的劉丙、劉丁長(zhǎng)期在外地生活、工作，可能因多有疏忽而與父母產(chǎn)生嫌隙，子女不應(yīng)過(guò)多計(jì)較老人財(cái)產(chǎn)的得失，應(yīng)以贍養(yǎng)、孝順老人為第一要?jiǎng)?wù)。