評論員文章

□ 法治日報全媒體記者 張晨

(資料圖片僅供參考)

花大價錢買的房子，過戶登記前卻因一房二賣、抵押、查封，被強制執行？

司法實踐中，多地激活預告登記制度，規避房產買賣中的風險，保障當事人物權。7月1日起，浙江房屋買賣合同示范文本中明確增加預告登記有關內容。這是浙江省高級人民法院針對重網簽備案、輕預告登記發出司法建議，助力房產交易風險防控關口前移的新進展。

警惕預售暗藏人財兩空風險

房屋買賣預告登記，對購房者到底有什么用？

“我們在辦案中發現，房屋等不動產在辦理過戶登記前通常登記在房產公司名下，后因房產公司資金鏈斷裂或者其他原因負債，其名下不動產經常被人民法院查封直至拍賣。在買賣合同未辦理預告登記的情況下，購房戶即使支付了全部購房款，也難以確保排除價值不菲的房產被執行。”浙江高院審判監督第一庭自2010年以來一直負責執行異議之訴案件的審理等工作。浙江高院審監一庭副庭長侯黎明告訴《法治日報》記者，房屋買賣預告登記這一排除執行的法律規定的構成要件，是購房人在執行異議之訴中較少主張的“沉睡條款”。

民法典第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

武漢大學法學院教授孟勤國研究指出，商品房預售是我國商品房開發的主要環節，在建商品房項目投資符合法定條件時，政府主管部門頒發預售許可證，開發商即可銷售在建商品房。商品房預售存在購房人款、房兩空的風險，如項目爛尾、開發商破產、開發商一房多賣等。

“購房者就尚未建成的預售商品房申請預告登記，可以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，以此保障今后順利拿到房屋不動產權證書；對于二手房交易來說，預告登記制度則可以有效規避‘一房二賣’等交易風險。”侯黎明說。

統計數據顯示，浙江省2019年、2020年一手房轉移預告登記件數占同期一手房網簽數量的比例分別為42.3%、42.7%（不含只辦理抵押權預告登記的情形），二手房轉移預告登記件數占同期二手房網簽數量的比例分別僅為0.22%、0.17%；且一手房轉移預告登記中，絕大部分還是出于辦理按揭貸款需要而“被動”辦理。

維護各方當事人合法權益

2023年1號司法解釋《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》將購房者權利放到了超級優先的位置。在此指引下，各地法院在司法實踐中進一步強化對消費者權益的保護。

近日，湖南省衡陽市蒸湘區人民法院執行法官通過司法拍賣適用預告登記手段推動了一起執行案件高效執結。

在執行某工程有限公司與衡南縣某房地產開發有限公司追償權糾紛一案中，蒸湘區法院依法查封并拍賣了被執行人衡南縣某房地產開發有限公司合法開發的部分商品房，因無人競買流拍后，申請執行人某工程有限公司向蒸湘區法院申請以物抵債。

執行法官依法向衡南縣不動產登記中心發出以物抵債的執行裁定書及協助執行通知書后，得知上述房產因未辦理商品房總證，無法為申請執行人辦理不動產登記手續，而法院查封具有時效性，若該房屋長期不能辦理不動產登記而申請執行人因故未申請續查封，將導致案涉房屋存在被他人違法再次銷售或被其他法院再次查封等風險。

為解決上述問題，蒸湘區法院積極與衡南縣不動產登記部門溝通，最終商定由衡南縣不動產登記部門根據民法典關于預告登記制度的規定，通過協助執行的方式為申請執行人辦理案涉房產預告登記，申請執行人依據預告登記證書解決爭議房產權屬的對外公示難題，有效避免因開發商沒有辦理不動產總證而暫時無法為申請執行人辦理不動產過戶登記的問題。協助執行文書同時明確：待被執行房產具備辦理正式權屬證書的條件時，再為申請執行人辦理不動產過戶登記。

孟勤國認為，商品房是我國人民群眾最普遍、最重要的個人和家庭財產，交房交樓是重大民生問題，具有社會穩定意義。從長遠看，備案登記和商品房預售預告登記應合二為一。

在3月30日自然資源部、中國銀保監會（現為國家金融監督管理總局）召開的新聞通氣會上，兩部門在買賣雙方涉及不同貸款方的業務上，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

鼓勵交易環節辦理預告登記

“推行預告登記制度是防患于未然、推進訴源治理的有效手段。”侯黎明認為，如果在交易環節買受人辦理了預告登記，絕大部分情況下可排除普通金錢債權的執行，購房戶等買受人的權益能夠得到最大程度保護，還有利于從源頭上減少相關糾紛和信訪事件，促進社會平安穩定。

由此，浙江高院向浙江省人民政府辦公廳發出司法建議：一是協調省住建廳、自然資源廳等相關部門研究建立預告登記信息共享、工作銜接機制，細化預告登記工作流程，實現房產網簽備案與預告登記一次申請、同時完成。二是修訂完善《浙江省商品房買賣合同（預售）示范文本》，明確約定雙方同意辦理預購商品房的預告登記，且提示預購人可單方申請預告登記，同時對預告登記的辦理時間予以明確；修訂完善《浙江省商品房買賣合同（現售）示范文本》，明確約定雙方同意辦理商品房買賣的預告登記，以及共同申請辦理的時間，明確約定其中一方受另一方委托可單獨申請辦理預告登記，或雙方共同委托他人代為申請辦理預告登記。三是進一步加大預告登記制度的宣傳力度，強化對房地產企業、中介機構的業務培訓，提升群眾知曉度，引導交易雙方主動申請辦理預告登記。

上述司法建議的主要內容已經被省住房和城鄉建設廳和省自然資源廳全面采納并落地，2022年浙江法院因執行異議之訴案件引發群體信訪明顯下降，2021年后浙江法院執行異議之訴案件呈下降趨勢，從2021年的1945件下降為1561件。

近日，浙江省住房和城鄉建設廳、浙江省市場監督管理局聯合印發2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，為引導權利人在辦理商品房買賣合同網簽備案時主動申請預告登記，更好地保護買受人將來物權的實現，新版商品房買賣合同（預售）示范文本、存量房買賣合同示范文本中明確增加了預告登記有關內容，并于7月1日起正式啟用。