評論員文章

土拍市場，一直被視為樓市的“晴雨表”。近日，安徽省合肥市、浙江省杭州市、陜西省西安市、廣東省廣州市等熱點城市集中土拍“火熱”的現象引起市場關注。

受訪專家認為，目前城市間土拍熱度分化明顯，地塊間土拍熱度存在差異，民營房企加速回歸土拍市場，地方城投拿地意愿下降。專家建議，地方進一步優化完善供地政策，更好地適應當下房地產市場環境，助力市場平穩健康發展。

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多個核心城市土拍升溫

北京順義新城一地塊吸引45家企業競拍；合肥3宗地塊“觸頂”進入競品質階段；66家房企“搶”杭州一宗地塊；西安市高新區集中推出33宗重點居住地塊……近期，多個核心城市土拍市場升溫。

6月1日，北京有四宗宅地進行現場競價，其中，順義新城19-69地塊最為熱門，共吸引了45家企業報名參與。

5月25日，合肥第三批集中供地出讓4宗地，其中，3宗觸及地價上限，進入競高品質建設方案階段，其余1宗溢價4.95%成交，攬金約55.6億元。

5月23日，杭州第四次土地集中出讓，6宗觸頂等待搖號、2宗溢價成交、1宗底價成交，土地出讓金138.07億元，平均溢價率為9.43%。其中，蕭山城區新街北單元地塊，有66家房企進入最終搖號，中簽率僅1.5%，刷新了杭州開發商的“搶地”紀錄。

5月22日，西安高新區開展了今年首場土地推介會，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中國金茂、龍湖、陜西建工、招商蛇口等60余家房企參與。

“多城開啟少量多次的供地模式，量縮質提是當前土拍市場的顯著特征之一。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、南京等重點城市土拍較去年明顯升溫。樓市去化壓力較大的城市暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期，如河南省鄭州市、吉林省長春市等。

以鄭州為例，今年首批集中供地共出讓11宗住宅用地，總面積62.14萬平方米，總起始價約90.6億元。最終10宗地塊底價成交、1宗地塊流拍，總成交金額53.82億元。

與此同時，關榮雪告訴中國城市網記者，地塊間熱度仍存在一定差異性，優質板塊的優質地塊更加備受市場關注，利潤空間仍為房企的重要考量因素。

優質地塊多分布于城市中心地段。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，從一季度房地產市場回升情況看，銷售較好的多為中心區改善型項目。由于政府讓利，開發商對上述項目的定價一般低于周邊二手房，去化速度較快，也愿意補充庫存，因此中心區供明顯增加。

關榮雪還提到，房企拿地出現兩極分化，主要體現在大型企業抓住“補倉”的機會，加大對優質地塊的投資力度，獲利更顯豐厚，而大多數中小房企則“分食”低能級城市的地塊。

民營房企回歸土拍市場

值得一提的是，相較去年，民營房企正加速回歸土拍市場。

據中指研究院監測，截至5月21日，今年22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%。相比之下，2022年22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%。

以杭州為例，據克而瑞統計，杭州首次土拍民營房企參與熱情有所提升，參拍地塊總數達20宗，與國企不相上下。此外，杭州此次土拍還出現了多家新面孔，既有武漢地產、廈門國貿等國企，又有維科、中浙房地產等民營房企。

李宇嘉認為，民營房企加速回歸主要原因是政府通過信貸、債券、股權三個融資渠道支持民營企業融資。這給部分民營房企提供了一定的支持。

“不過，也應該看到，民營房企拿地的積極性遠未回到過去，即便一些民營房企融資了,也傾向選擇保交樓、改善資產負債狀況等。” 李宇嘉說。

“民營房企參拍重新活躍起來，在預料之內。”關榮雪認為，今年以來，政策端持續釋放利好信號，給民營房企注入了一定的拿地信心。同時，多地優化拍地規則，為民營房企參與土拍提供了更為公開公平的競爭平臺。

民營房企回歸土拍市場的同時，地方城投平臺逐漸“退場”。機構數據顯示，從2022年12月以來，城投拿地占比已經實現3連降，呈直線式下滑。其中，3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17個百分點。

分析人士認為，城投拿地積極性受到政策層面的影響。2022年9月,財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》。其中，提到嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

華創證券固定收益首席分析師周冠南認為，上述規定在一定程度上約束了城投公司拿地行為。在新規落地、房產銷售初現拐點、城投公司自身償債壓力較大等多重因素影響下，城投拿地占比持續下降。

土拍市場將走向何方？

土拍市場的風吹草動,將不同程度地影響房地產市場的走向。未來土拍市場走向如何？

關榮雪認為，從短期來看，土拍市場將仍具有一定的分化特征，熱點城市將繼續維持較高熱度，表現平淡的城市回溫成效則仍依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進一步好轉。整體來看，在熱點城市率先升溫的帶動下，今年土拍市場熱度有望趕超去年。

李宇嘉在接受中國城市網記者采訪時預測，第二季度土拍市場或延續當前態勢，也可能熱度有所減弱。熱度減弱的主要原因是四月份新房銷售環比回落。

同時，李宇嘉提醒，在地方政府財政資金緊張的情況下，還會大規模增加中心區地塊，制定更加優越的土地出讓條件吸引開發商拿地。另外，央國企去年房地產銷售業績相對較好，今年補庫存的積極性較高。

針對當前土拍市場情況，關榮雪建議，土拍表現平淡的城市進一步探索提升土地市場活躍度的措施，如加大對企業投資、提高供地質量等。此外，部分城市仍需要警惕城投平臺舉債拿地現象，以免加劇地方債務壓力等。

李宇嘉建議，土拍市場做到凈地出讓，即在土地出讓中,已經完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施。如此，可以降低開發商開發門檻和周期。同時，進一步優化完善供地政策，如減少房企土拍附加條件，降低參拍資質等。

記者：邢燦