評論員文章

案情回顧：

(資料圖片)

房臨近馬路噪聲太大，在小區(qū)尚未達成一致意見的情況下，業(yè)主高某為提高居住舒適度、增強安全性及私密保護，按照小區(qū)前期已經(jīng)由開發(fā)商統(tǒng)一封閉陽臺的樣式顏色封閉自家房屋陽臺，物業(yè)公司以高某未遵守小區(qū)臨時管理規(guī)約等為由，要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。近日，成都中院依法終審審結(jié)這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。法院二審認為，物業(yè)公司訴請要求業(yè)主立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀，既在法律上沒有明確規(guī)定，其又未提供證據(jù)證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益，也未提供證據(jù)證明高某有實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為等，故依法撤銷一審判決，判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

2020年9月，高某在成都近郊一小區(qū)購買臨近馬路的住房一套。該小區(qū)共有14棟樓，1棟至4棟在開發(fā)商交房前已全部封閉了陽臺，其余樓棟交房時開發(fā)商未封閉陽臺。高某與開發(fā)商簽訂購買房屋合同時，被要求簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并以簽收承諾書的方式，要求其承諾遵守以前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議附件呈現(xiàn)、由開發(fā)商與物業(yè)公司制定的小區(qū)臨時管理規(guī)約。該規(guī)約中明確，原則上不封閉陽臺，經(jīng)全體業(yè)主表決，戶數(shù)與面積達到法定條件封閉陽臺、露臺的，須由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制定封閉方案并公示，且要求做到統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一材質(zhì)、統(tǒng)一施工等五個統(tǒng)一。

同年12月開發(fā)商交房后，高某先后多次與小區(qū)物業(yè)就封閉陽臺問題進行溝通協(xié)商，2021年5月該小區(qū)物業(yè)公司組織業(yè)主就封閉陽臺事宜進行投票表決，后因參加表決業(yè)主占比等未達到相關(guān)要求，未能啟動封閉陽臺工作。

隨后，高某按照小區(qū)先期已封閉陽臺的1棟至4棟的樣式顏色，對所購房屋陽臺進行封閉。物業(yè)公司則以臨時管理規(guī)約規(guī)定不得封閉陽臺等起訴，要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

一審法院認為，高某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)遵守小區(qū)臨時管理規(guī)約中的規(guī)定，在小區(qū)尚未達成一致意見的情況下，不得擅自封閉陽臺等，故判決高某限期拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

一審宣判后，高某不服提出上訴。成都中院二審依法撤銷一審判決，判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求。

法院判決：撤銷一審判決 小區(qū)業(yè)主可以封陽臺

該案爭議焦點從表面上看是物業(yè)公司能否依據(jù)臨時管理規(guī)約中的規(guī)定要求高某拆除已封閉陽臺并恢復原狀，實質(zhì)則是物業(yè)公司是否有權(quán)提出此要求。

首先，民法典第二百七十二條明確，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。該案中，房屋陽臺作為房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨立性，屬房屋的專有部分。高某封閉陽臺是在陽臺內(nèi)封閉，雖是在小區(qū)尚未達成一致意見情況下封閉，但其與開發(fā)商先期已封閉陽臺的四個樓棟的樣式顏色統(tǒng)一一致，且相比較此前的開放式陽臺對住戶人身安全具有更好的保護作用，并因住房臨近馬路，封閉陽臺可達到的隔音效果也增加了居住的舒適度，還能起到隱私保護作用等。而且退一步講，如高某封閉陽臺超出陽臺及外墻，構(gòu)成了違法搭建，依照相關(guān)法律規(guī)定，亦只有相關(guān)行政機關(guān)才有權(quán)決定是否要拆除。目前，物業(yè)公司與高某是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)人，提出訴請，要求其服務(wù)的業(yè)主立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀，既在法律上沒有明確規(guī)定，且依照相關(guān)規(guī)定其又未提供證據(jù)證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益，也未提供證據(jù)證明高某有實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，因此物業(yè)公司要求高某拆除已封閉的陽臺，無法得到支持。

其次，從小區(qū)現(xiàn)有情況來看，有四棟樓房是在開發(fā)商交房前已全部封閉了陽臺，說明該小區(qū)封閉陽臺已有先例，并不是絕對要禁止封閉。現(xiàn)實中需要小區(qū)業(yè)主達成一致意見，通常理解應(yīng)是封閉陽臺要對全小區(qū)統(tǒng)一的樣式、顏色等提出要求，也不是統(tǒng)一要求嚴格禁止封閉陽臺。比較特殊的是，該小區(qū)當前雖還未達成一致意見，但該小區(qū)先期封閉陽臺已有現(xiàn)成的統(tǒng)一樣式、顏色模板，高某按已有統(tǒng)一的樣式、顏色封閉陽臺，也并無不當。

再者，在現(xiàn)實生活中，成都城區(qū)絕大多數(shù)高層建筑，從安全性、居住舒適度及私密保護等多方面考慮，也鮮有嚴格禁止封閉陽臺的情形，封閉不封閉陽臺，一般均由房屋業(yè)主自主決定。雖說是可自主決定是否封閉陽臺，但也不是沒有任何限制約束，較為常見的做法是要按照小區(qū)統(tǒng)一的樣式、顏色、風格等標準封閉陽臺。實際中也有不少小區(qū)即使沒有提出統(tǒng)一要求，相關(guān)業(yè)主在封閉陽臺時，也會自覺地按所在建筑及整個小區(qū)的風格等封閉裝修，因為這也是在切實維護自身及全體業(yè)主相關(guān)權(quán)益。該案從居住安全性考慮，物業(yè)公司雖也提出除了封閉陽臺之外還有其他途徑，但讓其指明除此之外還有其他具體途徑時，其也無法提供。

因此，從法理、情理等多方面來講，物業(yè)公司在本案中的訴訟請求，均無法得到支持。