評論員文章

最近，在深圳，比天氣還要熱的，那無疑就是“深圳統租房”了。

從5月中旬開始，深圳市南山區白芒村的部分租戶陸續收到房東的通知，要求他們限期搬離，原因是白芒村成為了綜合整治點，村里的房屋要被統租，之后將用作保障性住房。房東要求的搬離時間很急，有的在6月底，有的在7月初。

短時間內重新找房子本來就是件困難的事，再加上涉及到學童就近入學，一時間，房東、租戶、綜合整治項目部之間的矛盾發酵。而圍繞著“租金上漲”，社會面的討論逐步擴大，成為本地熱議話題。

(資料圖)

什么是“統租房”？

所謂“統租”，是深圳市政府就城中村保租房開展所進行的城中村房源收儲、改造升級，最后再統一進行出租。

雖然“統租房”是個新名詞，但這個概念和目前的長租公寓企業當二房東是一樣的道理。

只不過采用的模式是：政府主導，市場參與。

統租計劃當中，頻繁被提及的是由政府與一家民間公司共同組成最大的“二房東”安居微棠。這是一家于2023年2月注冊成立的新公司，注冊資本20億，國企背景的人才安居集團持股51%，民企背景的愿景集團持股49%。從愿景集團的股權穿透來看，鏈家系的貝殼、自如、鏈家等身影頻繁出現。

近半數的民企股權占比也意味著統租房項目不同于純政府行為的保租房項目，解決盈利問題成為項目可持續的關鍵。

據報道，在安居微棠成立的當天，國家開發銀行、中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行就給了深圳人才安居集團5000億的授信支持。

從安居微棠的注冊資本來看，20億的注冊資本對于收儲改造大量的城中村房屋來說，無疑是杯水車薪。而五家大銀行的5000億授信支持則完美解決了城中村民房統租收儲、資金來源的難題。

5000億的資金投入讓項目能有足夠的“底氣”收儲、改造，并且標準化房源入市后，除了租金盈利外，還可以以統租房項目向銀行申請專項資金計劃已達到投入產出的平衡，形成盈利閉環。

對于深圳來說，深圳的城中村擁有全市數量最多的存量房，一共577萬套，其中大概有470萬套用于出租，吸納了超過1000萬的人口，占深圳總人口的60%。

其實，早在安居微棠剛成立時，就已經做過一個社區的試點改造。

深圳龍華區的元芬社區作為安居微棠的第一個試點項目，簽訂租賃期限為13年，并且，由于居住條件的提升以及生活配套的豐富，租金較周邊項目也有了明顯的漲幅。

為什么引發社會反響？

城中村改造一直是一個需要破解的問題。

深圳剛將“十四五”期間的保障性住房目標從54萬套調整到不少于74萬套，其中，增加了20萬套保障性租賃住房。而深圳住建局發布的《深圳市住房發展2023年度實施計劃》中提到2023年建設籌集保障性住房16萬套，而安居微棠就承擔了4.9萬套的保障房任務。

這對于土地資源有限的深圳來講，要完成這個任務，選擇城中村下手是最合適的，也是最快且最省錢的辦法。

通過收儲本來要出租的城中村房源，進行統一標準化的裝修改造，再以保租房的性質入市，無疑是快速推進保租房建設的一條捷徑。                

這樣一來，既完成了保障性租賃住房的數量任務，又盤活了房地產的產業鏈，還能為財政創收。

但在具體操作上，引起如此巨大爭議的直接原因，是政府和企業在進行收儲房源時，將過多的精力放在了房東的身上，反而忽視了租戶的利益。

從房屋拆遷舊改的角度來看，需要盡可能滿足房東的需求來達到收儲房屋土地的目的。

但從租賃的角度來看，真正的核心群體不應該是房東，而是租戶。

從簽約時間點來看，在5月中旬白芒村統租簽約后，很多租戶被要求在6月底前清退。其實很多人是突然接到辦理通知到的。

要知道，住在城中村的不僅僅是收入不高的打工人，也有拖家帶口的家庭。對于打工人來說，被通知臨時搬家，退房押金能不能退回已經難說，可別提大批量的租房需求導致周圍房價的高漲。

以白芒村為例，要統租的消息傳開后，周邊空置房源的租金立即上漲，單間租金平均上漲500-1000元。

這讓本就是生活壓力山大的打工人又要增加一大筆生活支出。

不僅如此，子女上學問題更是將已婚已育家庭打了個措手不及。

按深圳市規定，家長要在區域內居住一年以上才能申請子女學位。如今突然被要求搬離，直接影響了適齡兒童的入學進度。

城中村保障房的利與弊

其實，從根本上講，統租房的實施是件有利于民生的好事

首先，住房安全問題得到了保障。目前城中村租房個人房東和二房東居多，房屋類型也參差不齊，有保留原戶型的房屋，有改成多間的群租房，也有出租給多人居住的宿舍。

這些房子為了更好的實現“以屋計費”，房東或二房東往往會私拉臨時電路以及改變原來的房屋結構，水電安全、消防安全隱患得不到保障，對于租戶來說，也沒辦法完全放心的“安家”

但統租房制度的實施，政府將房東、二房東的房源統一收儲，統一進行標準化裝修改造，那么在住房安全方面，租戶也可以做到完完全全的放心入住。

另外，市場環境也得到了統一。個人房源也導致了市場定價雜亂無章，黑房東、天價水電也頻頻出現在社會新聞上。租戶在選擇房源時沒有公開透明的渠道，也得不到相應的權益保障，使得租賃市場混沌無序。

而政府背景下的統租房制度，房屋定價相對合理有據，并且房源也會公開透明，雖然房租相較個人房東可能會出現漲幅，但租房者的權益得到了保障，租賃市場的秩序也相對規范。

當然，統租房統一收儲房屋進行翻新改造，這當中涉及巨大的成本。

城中村中大量的房屋考慮到出租性質，并沒有完全按照原本布局，有的改裝成群租房，有的改裝成宿舍。因此，還需要對這些房子全面改造，并配備統一的配套設施，也將增加相當大的投入成本。

對于房東來說，如果不漲租金，沒有經濟利益的刺激，那么想要從房東手中收房也變得更加困難。畢竟相差無幾的價格不如自己直接租給租戶。

僅僅依靠長期的補貼來支撐這些成本是不現實的。如果沒有更好的解決方案，最終可能會將這些成本轉嫁給租戶。

對于租客來講，短期的困難也是要面對的。因為要搬家，要找新的房子，短期內租房需求會大漲，可能會面臨著漲租金這么一個問題。

“破局之路”的一點想法

雖然這場“聲勢浩大”的簽約行動已經被暫緩，但對于這種全新的模式，作者也產生幾點思考。

雖說是“統租房”，但政府主導，統一定價、統一出租，這其實也是另一種意義上的保租房。

因此，“保障”才應該是放在首位的。從綜合性角度來看，可以將房源分類，以“253”的原則針對不同群體分別定價。

首先，要確保低收入群體的權益。很多選擇住在城中村的人，他們都是“被迫”的。由于收入有限，他們只能租住在城中村的一間狹小單間里。如果因為住房改造帶來的成本問題而導致租金上漲，這也許會使這類人群不得不離開深圳。

因此，對于低收入群體，政府在對統租房定價時，可以考慮將20%房源簡單裝修，并以市場價70%的價格打造統租房體系中的“公租房”來滿足基礎民生。

其次，要滿足大多數人的需求。大部分人住在城中村考慮到上班通勤、家庭、子女上學等因素，但又由于經濟原因，使得他們不得不將居住范圍固定在這個區域。如果更換區域另尋房源，對于他們的生活會產生極大的不便利性。

對于這類人群，政府可以考慮將50%房源標準化裝修，以更好、更安全的居住環境來帶動租金的小幅上漲。以市場價90%的價格打造統租房體系中的“保租房項目”。這樣，不僅解決了房東在裝修、出租以及日常維護方面的顧慮，也在租戶可接受范圍內提供了更優質的居住環境，同時也為統租房制度帶來了可持續性。

最后，也要實現有個性化租戶的意愿。考慮到除滿足基本民生的需求外，也需要考慮有更高居住需求的租戶。

那么，政府可以考慮將30%的房源在標準化裝修的基礎上進行一定的精裝，并提供相應服務，在滿足住戶日常居住需求的前提下，也為住戶提供了更多的居住選擇。以市場化的定價打造長租公寓的統租房項目，并且可以通過租金溢價來彌補低收入群體的“公租房”租金空缺。

整體來看，不僅僅深圳面臨著城中村改造的問題，北上廣杭等大城市也同樣面臨著土地資源有限，但還背負著保租房指標的任務。如果深圳的統租房項目能夠完美的實現，那無疑為中國租賃住宅市場又提供了一條新的道路。并且也會鼓勵更多的企業參與到其中，實現共同盈利。