評論員文章

（一）營業(yè)收入均值14.82 億，基礎服務收入韌性強，增速達14.76%

物業(yè)管理行業(yè)已由高速擴規(guī)模轉為高質量發(fā)展，管理規(guī)模增速的下降勢必導致營業(yè)收入增速的下降。此外，疊加房地產行業(yè)下行、宏觀經濟消費需求不足、疫情管控等多種因素的影響，百強企業(yè)營業(yè)收入增速出現明顯下降。2022 年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達14.82 億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59 個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應和優(yōu)質資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務、布局細分賽道，營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長。TOP10企業(yè)2022 年營業(yè)收入均值達131.01 億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業(yè)的近2 倍，頭部效應顯著。

從具體構成來看，2022 年，基礎物業(yè)管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升；增值服務收入均值約為2.70 億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3 個百分點，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

(資料圖)

基礎物業(yè)服務穩(wěn)定性和抗風險能力表現更好。2022 年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入均值為11.72 億元，同比增長14.76%，高于營業(yè)收入均值增速，成為營收重要的壓艙石。

而增值服務遭受宏觀經濟、地產行業(yè)、疫情管控影響，業(yè)務量顯著下降。2022 年，增值服務收入均值為2.70 億元，同比下降6.35%，增速首年轉負。但增值服務的市場潛力不可小覷，尤其社區(qū)增值服務仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長的重要力量。

伴隨百強企業(yè)的業(yè)務范疇不斷擴大，城市服務、商業(yè)運營、智能科技服務、IFM 等創(chuàng)新型服務逐漸發(fā)展起來。2022 年，百強企業(yè)創(chuàng)新型服務收入均值約0.4 億元，同比增長32.86%，增速較快。百強企業(yè)可以通過拓展更多元的業(yè)務持續(xù)挖掘增長空間，不斷提升服務密度和滲透度。創(chuàng)新型服務有望貢獻更多的營業(yè)收入。

（二）社區(qū)增值服務有的放矢更聚焦，非業(yè)主增值服務顯著下降

2022 年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經濟影響增速放緩，其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

空間運營服務收入主要包括停車場運營管理服務、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運營服務，在三大業(yè)務板塊中占比最高，首破三成，達31.82%，較上一年提升1.86 個百分點。一方面，基于管理面積的穩(wěn)定擴張及百強企業(yè)對社區(qū)空間運營能力、整合能力的提升，這一板塊的業(yè)務一直處于穩(wěn)定增長且占據最高比例，另一方面由于空間運營服務需求剛性強、受宏觀環(huán)境及房地產市場不利影響較小，因此在社區(qū)增值服務中的占比進一步提升。

社區(qū)生活服務主要包括社區(qū)零售、家政服務、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等，2022 年該板塊收入占比約為26.32%，是三大板塊中的第二大板塊。其中，社區(qū)零售服務收入占比達19.06%，較上一年提高2.04 個百分點，是社區(qū)增值服務主要品類中增長最快的業(yè)務。2022 年，在疫情影響下，業(yè)主和住戶購買生活用品、食品等成為“剛需中的剛需”。百強企業(yè)根據業(yè)主日常生活所需，及時調整供應品類，通過線上與線下協同服務的方式確保分揀、配送的及時性以及食品的新鮮程度，獲得了業(yè)主好評，使社區(qū)零售業(yè)務獲得快速增長。2022 年，保利物業(yè)、建業(yè)新生活、綠城服務、榮萬家、新希望服務等企業(yè)的社區(qū)零售服務收入占比均超20%，且較上一年顯著提升。家政服務、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等服務由于疫情管控期業(yè)務開展受到較大限制，因此在社區(qū)增值服務中的占比均呈現小幅下降。

業(yè)主資產運營服務主要包括房屋經紀和美居服務，合計收入占比為25.13%，是百強企業(yè)社區(qū)增值服務的第三大業(yè)務板塊。其中，房屋經紀收入占比13.04%，是百強企業(yè)較為成　　熟的業(yè)務，但占比較上年下降了0.91 個百分點。這一業(yè)務占比出現階段性下降，主要有以下原因。第一，部分企業(yè)的房屋經紀業(yè)務包括新房市場，而伴隨房地產進入存量時代，疊加地產公司暴雷，人們對于保交樓的擔憂等造成了市場空間的下降以及需求端的縮量。第二，雖然物業(yè)公司也有專門的經紀業(yè)務團隊，但是相比于鏈家、我愛我家等專業(yè)的房地產中介公司，仍存在專業(yè)性相對較弱、房源體量過小、房源過于集中在公司管理的項目內部等問題，難以滿足業(yè)主多樣化的購房或租賃需求；第三，疫情管控延遲甚至改變人們的置業(yè)或租賃需求，為中介交易手續(xù)的辦理制造了不必要的麻煩，導致最終的成單量減少。

美居服務在社區(qū)增值服務收入中的占比為12.09%，較上一年提升0.88 個百分點。美居服務是近幾年物業(yè)管理行業(yè)較為熱門的社區(qū)增值服務，碧桂園服務、濱江服務、建發(fā)物業(yè)、建業(yè)新生活等的美居服務均取得了快速發(fā)展。百強企業(yè)開展美居服務具有天然優(yōu)勢。第一是資源優(yōu)勢，即與地產開發(fā)企業(yè)合作，協同開展業(yè)主入戶前的預置精裝服務，有先發(fā)入局的渠道；第二是空間優(yōu)勢，與家裝定制公司合作，可在社區(qū)空間內進行推介及樣板間展示活動；第三是時間優(yōu)勢，可及時與客戶進行互動溝通，進行設計方案的現場落地及產品分享；第四是保障優(yōu)勢，在裝修施工階段和售后維保階段，美居服務交給物業(yè)公司對業(yè)主來說會更有保障，出現問題時可以更便捷找到物業(yè)公司來處理。

雖然整體看百強企業(yè)開展的社區(qū)增值服務種類齊全，服務多樣，但對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務呈現出業(yè)務更聚焦、優(yōu)勢資源整合更突出的特點。百強企業(yè)在布局社區(qū)增值服務過程中不是盲目地追求服務種類多樣，而是重點發(fā)力1-3 項細分業(yè)務，并在該領域取得一定競爭優(yōu)勢，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。綠城服務發(fā)力社區(qū)零售服務，借助“綠城生鮮”小程序、“綠城生活”APP、社區(qū)驛站等開展生鮮及生活用品零售業(yè)務，2022 年獲得收益共計11.38 億元，占社區(qū)服務收入的39.88%。此外，百強企業(yè)充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，打造具有特色的增值服務。新希望服務深度鏈接新希望集團的乳制品、休閑零食、調味品、營養(yǎng)品等開展零售及餐飲服務，2022 年該業(yè)務板塊占社區(qū)增值服務的35.06%。

在發(fā)展社區(qū)增值服務的過程中，百強企業(yè)充分整合科技、傳媒等第三方專業(yè)化服務供應商資源，建立良性合作關系，創(chuàng)新服務模式。奧普瑞特機電科技發(fā)展（上海）有限公司秉承著“科技創(chuàng)新價值，服務改變生活”的企業(yè)理念，立足于上海面向全國的民營企業(yè)，是專業(yè)從事物業(yè)設備設施的運行管理、維修和保養(yǎng)的技術服務供應商。

非業(yè)主增值服務板塊受到較大影響，預計未來的重要性會進一步降低。2022 年，百強企業(yè)非業(yè)主增值服務收入均值約為1.05 億元，同比降低21.40%，下降明顯。不少企業(yè)該業(yè)　　務板塊甚至出現腰斬，如時代鄰里、融創(chuàng)服務、第一服務控股、榮萬家等企業(yè)的非業(yè)主增值服務收入下降比例均超過50%。雖然短期內，這對企業(yè)的經營績效產生一定不良影響，但伴隨關聯交易出清，百強企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務以及其他創(chuàng)新型服務，實現未來的可持續(xù)增長。

（三）創(chuàng)新型服務強勢崛起，形成新的收入板塊

除鞏固社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務外，百強企業(yè)不斷拓寬服務領域，布局更多新賽道，擴大營收來源，保障業(yè)績持續(xù)增長。目前，城市服務、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務等創(chuàng)新型服務是百強企業(yè)布局較多的領域，為行業(yè)打開了更大的市場空間，拓寬了服務邊界。

整體而言，2022 年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務收入均值0.40 億元，在營業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。重點企業(yè)如碧桂園服務的城市服務占收入比已經超過10%，成為重要的收入板塊。

城市服務是突破傳統物業(yè)范疇，轉為“大物業(yè)”、“城市管理”的全新定位。不少百強企業(yè)也積極拓展這一領域，發(fā)展包括但不限于市政、環(huán)衛(wèi)、園林、城市綜合治理等多種業(yè)務，并將公司定位升級為城市服務運營商，表明了對該業(yè)務板塊前景的看好。百強企業(yè)對城市服務的探索已有5 年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入到這一行列。2022 年碧桂園服務城市服務板塊收入接近50 億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；保利物業(yè)、雅生活集團、時代鄰里城市服務自首年至2022 年均復合增長率也均超60%，表明該業(yè)務板塊突出的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

但城市服務毛利率偏低，如何評價其貢獻是百強企業(yè)值得研究的課題。從近兩年數據看，多數企業(yè)城市服務的毛利率均顯著低于整體毛利率，2022 年，碧桂園服務、雅生活集團　　城市服務毛利率分別為18.8%、19.3%，分別低于企業(yè)整體毛利率6.0、2.7 個百分點。目前看，城市服務對物業(yè)公司的營收貢獻比較凸顯，而對于利潤貢獻相對較低，但綜合來看，城市服務對百強企業(yè)發(fā)展的意義十分重大。首先，物業(yè)管理行業(yè)是重要的民生行業(yè)，其公共服務屬性越發(fā)顯著，城市服務的拓展有利于優(yōu)化公眾對物業(yè)管理行業(yè)的固有認識，也是順應政策導向和市場趨勢的舉措；其次，毛利率不是評價該項業(yè)務的首要標準和唯一標準，在行業(yè)趨于理性和高質量發(fā)展的背景下，城市服務為行業(yè)開辟了新藍海，具有重大意義；最后，目前城市服務尚處于初步發(fā)展階段，伴隨業(yè)務模式逐漸成熟，規(guī)模效應慢慢發(fā)揮出來，該板塊的毛利率可能會出現一定的提高。

IFM 是突破傳統服務對象和服務理念的全新探索。百強企業(yè)也陸續(xù)重視IFM 賽道，并通過為企業(yè)、學校、醫(yī)院等單位提供服務來提升服務密度，主要業(yè)務聚焦于餐飲服務、綜合服務及設備管理等。2022 年，金科服務、新城悅服務、新希望服務提供餐飲服務的收入分別為3.39 億元、3.55 億元、1.06 億元，已成為重要的業(yè)務板塊，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀?。新希望服務背靠新希望集團，具備得天獨厚的民生供應鏈資源，服務品質、經營優(yōu)勢及團餐保供能力亦顯著突出。IFM 具有綜合性、系統性、專業(yè)性的特點，目前物業(yè)服務企業(yè)在該領域尚處于探索階段，參與度不高，業(yè)務滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。

商業(yè)運營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強企業(yè)特有的業(yè)務板塊，呈現出專業(yè)性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創(chuàng)服務等以住宅為主的物業(yè)服務企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務板塊。商業(yè)運營及管理一般包括市場研究及定位服務、商業(yè)物業(yè)租戶招攬服務、開業(yè)前籌備服務、租戶管理及租金收取以及其他運營及管理服務，對于項目的整體把控、運營及管理的要求較高，因此專業(yè)性比較突出。從2022 年數據看，碧桂園服務、華　　潤萬象生活、融創(chuàng)服務、新希望服務、越秀服務等多家百強企業(yè)的商業(yè)運營及管理服務的毛利率均在35%以上，表現出較強的盈利能力。

此外，還有少量百強企業(yè)借助科技力量，加強智能化建設，提供智能解決方案服務，比如為開發(fā)商提供智能案場解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務。涉足該領域的百強企業(yè)主要有德信服務集團、佳兆業(yè)美好、建發(fā)物業(yè)、金科服務、時代鄰里、新城悅服務等。在智慧化建設不斷加碼的當前時代，百強企業(yè)該板塊業(yè)務具備較強的增長潛力。

（四）利潤率水平顯著下降，關聯交易等風險出清是主因

百強企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022 年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21 億元及0.94 億元，較2021 年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現“增收不增利”的現象。

為何出現這種現象？首先，非業(yè)主增值服務作為高毛利業(yè)務，在2022 年受到了很大影響，　　一方面房地產行業(yè)下行導致業(yè)務量較少，另一方面地產流動性危機造成物業(yè)公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業(yè)內規(guī)模擴張出現內卷，存在為了增加規(guī)模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現商譽減值問題；再次，社區(qū)增值服務綜合看也是毛利較高的業(yè)務板塊，但在疫情管控及宏觀經濟承壓的影響下，不少業(yè)務的開展受到限制，導致不少企業(yè)該板塊收入下滑，利潤貢獻更是受到沖擊；最后，疫情管控增加了物業(yè)公司的運營管理成本，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導致營業(yè)收入實現增長而利潤不增甚至反降的結果。

與此同時，百強企業(yè)2022 年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49 和2.71 個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。這一現象成為2022 年最主要的行業(yè)變化趨勢之一，有人開始質疑物業(yè)管理行業(yè)的價值及未來發(fā)展?jié)摿?。我們通過盤點港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現，盡管上市物業(yè)服務企業(yè)平均凈利率顯著下降，2022 年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。

因此，客觀來講，物業(yè)管理行業(yè)的凈利率仍然不算低。

此外，從行業(yè)屬性看，物業(yè)管理行業(yè)具有典型的民生屬性和服務屬性，目前的利潤率階段性下降恰好是一種理性回歸的表現，行業(yè)的本質應該是追求高品質服務和堅守長期主義。

2022 年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62 億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45 個百分點。盡管百強企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內實現降本提效，成本管控似乎成為百強企業(yè)面臨的一大難題。百強企業(yè)2022 年的平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021 年上漲3.49 個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。一方面，伴隨業(yè)務的不斷發(fā)展，對員工的需求，尤其是專業(yè)型、復合型人員的需求不斷增加，疊加用工成本剛性，營業(yè)成本中的員工成本居高不下；另一方面，疫情管控期間，為物業(yè)公司帶來了較多防疫、抗疫成本，導致出現營業(yè)成本率不降反增的現象，表明物業(yè)管理行業(yè)控成本難度加大。

從營業(yè)成本構成來看，人力成本過半，仍然是占比最高的部分。2022 年，百強企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的57.42%，基本與上年持平。清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)共用部分共用設施設備日常運行和維護費用占比分別為8.93%、4.38%、2.21%和9.77%，清潔衛(wèi)生費比上一年有小幅提升，主要由于疫情管控增加了消殺頻次及相關物資的耗用。其他費用、辦公費用、物業(yè)共用部分共用設施設備及公眾責任保險費用分別為13.39%、2.96%、0.94%。