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市場對于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲不斷。

【資料圖】

7月21日早間，據(jù)“常州日報”微信公眾號消息，目前，常州市商業(yè)銀行還沒出臺統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

時代財經(jīng)查詢常州日報文章顯示，目前，原文章已經(jīng)進(jìn)行了修改，文中“銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述已經(jīng)被刪除。

21日上午，時代財經(jīng)致電常州市多家國有行、城商行、股份行，均表示沒有收到存量房貸利率下調(diào)的通知，但目前可以通過將存量的純商貸轉(zhuǎn)成“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率按照現(xiàn)行新的利率政策來執(zhí)行。

江蘇銀行常州某支行個貸經(jīng)理告訴時代財經(jīng)，“我們關(guān)注到了存量房貸利率下調(diào)的新聞，但是已經(jīng)辟謠了，目前沒有收到相關(guān)通知。”?不過，該經(jīng)理表示，可以通過“商轉(zhuǎn)公”、“商轉(zhuǎn)組合”的方式置換存量貸款方式，“但這也是去年就開始的了，目前還沒有什么新動向。”

廣州、深圳、廈門部分銀行也告訴時代財經(jīng)，“目前尚未收到下調(diào)通知。”

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

市場期盼存量房貸利率下調(diào)久矣

“2021年買房人在線心碎。”言姍2021年9月底在長沙買房，2022年3月開始還房貸，正在“高位站崗”。

言珊告訴時代財經(jīng)，她最初的房貸利率是5.6%，每個月要還4535元。2023年3月，利率下調(diào)了一些，改為了5.3%（LPR加100個基點），每個月還4386元，“雖然已經(jīng)下調(diào)了一些，但是還是與現(xiàn)在的房貸利率還是相差甚遠(yuǎn)，銀行的個貸經(jīng)理說，現(xiàn)在新辦的首套房利率是4%，心理落差非常大，因此今年年底可能會考慮提前還貸。”

“存量房貸利率如果能下調(diào)當(dāng)然是最好的，可能就不會想要提前還貸了。”言珊說，“今天看到常州的這個消息之后，我們業(yè)主群里也炸鍋了，大家都希望能降一點，還有人說如果能降到4.0%，他就不去辦‘商轉(zhuǎn)公’了。我們也都打電話去銀行問了，但是可惜都說還沒有收到通知。”

從“降低存量房貸第一槍”變?yōu)闉觚垼瑑H在半天之內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士看來，此事突然發(fā)酵，恰說明貸款人或購房者對于降低存量房貸的期盼。

事實上，房貸利率已經(jīng)過多次調(diào)整。6月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布本月LPR報價。其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個基點。

時代財經(jīng)了解到，隨后，多地銀行已經(jīng)對個人住房按揭貸款利率做出了相應(yīng)調(diào)整。不過，存量房貸利率仍在“高位站崗”。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點15城當(dāng)前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無錫甚至高達(dá)6%以上，杭州、南京、無錫、武漢等城市LPR加點超過100BP，新舊利率差最高達(dá)到2.3%。

華泰證券研究報告指出，2022年以來，新增房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調(diào)45個基點左右，存量房貸利率下行幅度明顯低于新發(fā)放房貸利率。報告顯示，據(jù)華泰證券(601688)相關(guān)分析師粗略估算，當(dāng)前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個基點。

據(jù)鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

據(jù)央行7月11日發(fā)布的最新信貸數(shù)據(jù)，2023年上半年人民幣貸款增加15.73萬億元，其中，代表著居民住房貸款的住戶部門中長期貸款增加1.46萬億元。而2022年、2021年同期，這一數(shù)字的增加額度分別為1.56萬億元、3.43萬億元。這意味著，今年上半年該數(shù)據(jù)為近三年來同期最低。

據(jù)了解，目前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機(jī)制。一種是固定利率機(jī)制；另一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機(jī)制，也就是以LPR為定價基準(zhǔn)，由借貸雙方在簽訂合同時協(xié)商確定一個加點數(shù)值，利率會在合同約定的“重定價日”發(fā)生調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容僅為LPR，加點則保持不變。

鄒瀾介紹，99%的房貸選擇了浮動利率機(jī)制，“盡管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)固定不變，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還款大幅增加有較大關(guān)系。”

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存量房貸利率下調(diào)，有何難點？

“看似簡單的調(diào)整存量房貸利率，其實不簡單。”一位資深銀行業(yè)內(nèi)人士告訴時代財經(jīng)。

“近期央行鼓勵和支持商業(yè)銀行通過市場化、法治化的方式與客戶協(xié)商，就是在維護(hù)市場契約精神的前提下，通過協(xié)商讓銀行、客戶、房地產(chǎn)市場達(dá)成多方共贏。”不過，在上述人士看來，在實際操作中，銀行需要對提前還貸情況、銀行自身盈利方面影響、調(diào)降幅度及方式等多個方面的問題進(jìn)行考慮，還需要考慮同業(yè)競爭情況。

“銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，有礙其經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。”中信證券(600030)研究報告指出，2022年12月，我國商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。

上述業(yè)內(nèi)人士還指出，從監(jiān)管市場看，如何促進(jìn)市場平穩(wěn)有序進(jìn)行，也是問題之一。如果下調(diào)，可能會造成下半年房貸還貸可能出現(xiàn)很多違約現(xiàn)象，造成很多糾紛問題，房貸償還市場可能會出現(xiàn)混亂。

至于后續(xù)下調(diào)房貸利率的方式，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對時代財經(jīng)分析，大概率上可能采取國有大行先行的模式，發(fā)揮帶頭示范作用，根據(jù)客戶資質(zhì)和存量房貸的具體情況出臺針對性的方案，靈活對待，避免一刀切的做法。同時，給與地方商業(yè)銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎(chǔ)上打折）或者間接降（貸款以新?lián)Q舊）等方式。

目前來看，還做不到全面下調(diào)存量房貸利率。不過，據(jù)他看來，由于現(xiàn)有的LPR政策中，提及過允許突破下限20個基點，可以建議針對所有房貸，都下調(diào)20個基點。

鑒于目前提前還貸的數(shù)量較多，未來銀行或?qū)⒆鞒鋈∩幔瑢τ谡{(diào)整房貸利率的操作會有更新的思路，從過去的“不可能”開始轉(zhuǎn)變?yōu)橛袇f(xié)商余地。“在一些銀行房貸部門人員看來，銀行本身是沒有動力調(diào)整存量房貸的，但由于今年以來提前還貸和轉(zhuǎn)貸的群體大幅增加，對于銀行來說，利潤變薄總歸比沒有利潤要好。”

表述被刪除，也說明銀行在制定此類政策方面，還沒有非常統(tǒng)一的思路。“建議各地要將此工作加強(qiáng)深入分析，把各類能夠降低房貸成本的方法都搬出來，如此前的‘商轉(zhuǎn)公’的政策等，或者制定階段性的暫緩本金繳付的方式，以階段性地降低房貸成本。”

此外，若要調(diào)整，銀行應(yīng)該確定明確的標(biāo)準(zhǔn)，是全部下調(diào)還是擇優(yōu)下調(diào)等，至少需要明確規(guī)則，尤其是針對還貸壓力大或信用分高的客戶，可以落實差異化政策。而對于購房者來說，房貸利率下調(diào)關(guān)乎每個月的月供，也關(guān)乎錢袋子，所以要密切關(guān)注此類政策動向，主動從家庭理財和降低還貸成本等角度出發(fā)，積極降低月供成本。